Si eres un casero con inquilinos de renta antigua y quieres vender tu vivienda este artículo te interesa.
El Tribunal Supremo se manifiesta al respecto diciendo que los caseros con arrendatarios de renta antigua que quieran vender sus inmuebles deben hacerlo por el precio de capitalización al 4,5% de la renta anual que paga el inquilino.
Ahora bien, para entender esto mejor vamos a explicar qué se considera un inquilino de renta antigua.
¿Qué es un inquilino de renta antigua?
Los inquilinos de renta antigua son aquellos que firmaron un contrato de alquiler de vivienda en el que declaraban haber estado alquilados en esa casa con un contrato de arrendamiento firmado entre los años 1950 y 1985. Este tipo de convenios no concluyen hasta que termina la vida de los alquilados. Es decir, tienen una duración tan larga como lo que dure la vida de los inquilinos.
Además, en el contrato se estipula que este no vence ni se cancela hasta la muerte de los arrendatarios y también de sus hijos. También están incluidos dentro de los inquilinos de renta antigua aquellos contratos firmados el 1 de enero de 1995.
Ahora bien, los inquilinos de renta antigua tienen una serie de derechos frente al arrendatario. Estos tienen el derecho de adquirir preferentemente la vivienda en el caso de que el dueño de la misma la quiera vender, debido a que cuentan con una mayor preferencia de compra sobre el resto de personas interesadas.
Los derechos de los arrendatarios se dividen en dos: derechos de tanteo y de retracto.
Derecho de tanteo
El dueño tiene la obligación de comunicarle al alquilado las condiciones de venta y también la situación de la persona que la comprará. El inquilino tendrá un período de 60 días naturales para ejercer el derecho de tanteo y así poder comprar la casa con preferencia sobre otros compradores interesados.
Si por el contrario, no se tiene en cuenta el derecho de tanteo que por ley tiene el inquilino, entonces este se verá en la libertad de ejercer su derecho de retracto.
Derecho de retracto
El comprador tiene que informar al alquilado sobre las condiciones para la transmisión de la escritura pública del piso, teniendo el arrendatario 30 días para ejercer su derecho sobre la vivienda. Este plazo no empezará hasta que el alquilado no tenga constancia total de la venta.
Pero, los arrendatarios se pueden defender perfectamente de los actos del propietario de la vivienda. La legislación sobre los inquilinos de renta antigua indica que los alquilados no pueden ser expulsados de la casa en la que se encuentran y tampoco se les puede privar del derecho de adquisición de la vivienda.
Igualmente, si el dueño del domicilio no pudo efectuar la venta, el inquilino podrá volver a su vivienda de forma legal y segura. Sin embargo, si esta logra venderse entonces el alquilado deberá abandonar la vivienda.
No obstante, explicado esto entramos en lo que realmente nos interesa que es cómo vender un piso con inquilinos de renta antigua.
¿Cómo vender un piso con inquilinos de renta antigua?
En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en concreto en el artículo 63 se observa cómo se debe proceder a la denegación de la prórroga forzosa para el arrendatario. En esta circunstancia, el inquilino acepta abandonar la vivienda en el plazo de un año y el arrendador tendrá que hacerse cargo de la indemnización del alquilado con una cantidad semejante a la de la renta anual.
Ahora bien, si el arrendatario se fuese de la vivienda pasados los primeros seis meses desde el requerimiento, entonces se le tendrá que remunerar el equivalente económico a dos años de renta.
En el caso de que el inquilino no aceptase estas razones para denegar la prórroga deberá mostrar su oposición hacia dichas cláusulas, con argumentos legales firmes.
Si se opone sin motivos suficientes, el arrendador entonces podrá ejecutar un proceso de desahucio a los seis meses y el inquilino solo será indemnizado de forma proporcional a la mitad de la cantidad que le correspondiese. Si esto sucediese, el inquilino se verá obligado a aceptar estos términos y a abandonar la casa.
Dentro de todo el proceso para la venta de una vivienda de renta antigua hay varios conceptos complicados de entender pero que aquí os vamos a explicar para que no quede ningún duda.
Comunicación fehaciente
Este concepto indica que el dueño de la vivienda debe probar que al inquilino se le ha proporcionado toda la información relativa a la venta del inmueble. Una de las vías más usadas para esto es el burofax. Del mismo modo, se puede mandar por correo electrónico e incluso se puede establecer la comunicación por medio de un abogado contratado por el arrendador.
La causa de necesidad
Obviamente debe indicarse después de la causa y el motivo por el cual no se aprueba la prórroga legal. Esto se pone de manifiesto mediante una alegación sucinta. En caso de que se produzca una causa de necesidad, entonces el inquilino no se verá beneficiado con una indemnización.
Si se llegase a notificar una causa distinta, entonces se deberá enviar un nuevo documento con los requerimientos, por lo que es obligatorio expresar los motivos reales detrás de la causa de necesidad.
Causas de posposición
La prórroga del alquiler se puede denegar solamente cuando el arrendador es dueño de dos o más inmuebles en el mismo edificio. Si esto pasa el propietario está obligado a expresar las circunstancias que le llevan a dirigirse a él y no a otros inquilinos del mismo bloque. En el caso de que el arrendatario no tenga contrato de alquiler, entonces no será tenido en cuenta y será mucho más fácil echarle de la vivienda.
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