¿Tu vivienda habitual se ha quedado pequeña y has decidido buscar un hogar más grande? ¿Estás en proceso de heredar un piso?
Estas son las dos situaciones más comunes en las que se nos plantea el dilema sobre qué hacer con nuestro patrimonio. Vender o alquilar.
En mis años de experiencia, si elimino de la ecuación las herencias de múltiples herederos, que en estas, siempre se vende, te diré que, tras una breve entrevista con cada propietario, más de la mitad han cambiado de idea respecto a que hacer con su patrimonio: tanto los que tenía en mente alquilar, como los que pensaban más bien en vender.
En unas ocasiones, tras analizar su caso concreto y ofrecerles perspectiva y, en otras, tras resolver objeciones fundadas en opiniones y experiencias propias o de sus conocidos. Hoy compartiré contigo cuáles son estas objeciones y cómo abordarlas para que no tengan peso suficiente como para decantar la balanza hacia ningún lado y así puedas tomar la decisión basándote únicamente en lo que te conviene.
La venta de un piso
Vender casa, es un trámite que a menudo nos imaginamos complejo y que depende de la suerte.
Habrás escuchado que tu inmueble debe aparecer en decenas de portales de compraventa, que debes colocar un gran cartel en la ventana, ir detrás del comprador, atender innumerables visitas y entrar en largas negociaciones de tira y afloja, entre otras cosas.
Lo cierto es que vender un inmueble no es fácil, pero es simple. Como en todo, lo mejor es aplicar el sentido común, y en lugar de hacer más y más, hacer menos, y hacer lo correcto.
Los tres puntos que suelen disuadirnos de la venta son desconocer el precio final por el que se va a vender, el tiempo que puede durar la venta y el trabajo que llevara.
Veamos que podemos hacer para que dejen de ser un inconveniente a la hora de decidirte.
¿Y si no se vende?
La clave para vender es elegir el precio máximo que puedas defender. Elegir un precio por encima hará que quemes la operación y acabes vendiendo por debajo o decidiendo no vender. Prepara tu casa para la venta. En este enlace te explico cómo hacerlo.
No discutas el precio con tu comprador. Hacerlo es casi siempre un error. Las personas no quieren comprar más barato, quieren tener la certeza de estar comprando al mejor precio posible, y con el tira y afloja, no la aportas.
Esto no significa que debas decir que es innegociable. Estas palabras no te acercarán a tu contraparte. Se trata de aportar certidumbre respecto al precio.
¿Y si la venta se alarga mucho?
La idea de que la venta pueda dilatarse en el tiempo, también es algo que nos lleva a plantearnos el alquiler de entrada, y así no perder meses de renta. Para que esto no pase, haz lo siguiente:
Pon un solo anuncio: solo necesitas un portal inmobiliario, los interesados los visitan todos. Te encontrarán con facilidad, no proyectarás necesidad y las estadísticas de tu anuncio lucirán mucho mejor que las de tu competencia.
No siembres dudas respecto al valor de tu casa: durante la visita, puede que tu comprador diga o insinúe que hay cosas de tu casa que están mal o que el precio no es correcto, aunque eso no sea realmente así. No te lo tomes como personal ni aportes soluciones. Tu comprador solo está testeando tu necesidad de vender y no conoce una forma más elegante de hacerlo. Así que simplemente tómalo como lo que es, interés genuino en comprar tu propiedad, y alégrate.
No hagas correr a tu comprador. A menudo escuchamos “debes decidirte ya porque hay una pareja muy interesada” o “te llamo para saber si has tomado ya una decisión”. Con esto le estás comunicando a tu comprador que tienes necesidad, y así alargas innecesariamente el tiempo de venta. Esto causa en tu comprador algo llamado reactancia, que es la tendencia a hacer lo opuesto a lo que se nos dice, se da cuando tu comprador ve amenazada su libertad de decisión.
¿Me llevará mucho trabajo?
La idea de dedicar tiempo y atender desconocidos en nuestra casa a menudo nos preocupa. Para que sean los mínimos, haz lo siguiente.
Olvídate de colocar cartel. Es una gran publicidad para una inmobiliaria, pero no para tu casa. Haciéndolo, atraerás sobre todo a curiosos y tu timbre sonará a todas horas.
Enseña la casa cuando a ti te va bien. No lo pongas imposible, pero si permites que el interesado haga un pequeño esfuerzo para programar la visita, no solo la valorará mucho más, sino que filtrarás a algunos curiosos y a algunos de los compradores verdes, los que comienzan a mirar para formarse y conocer el mercado.
Haz un gemelo virtual de tu casa: puedes hacerlo uno gratis con tu smartphone. Utilízalo para programar una visita virtual guiada, antes de la visita física. Esto, además de filtrar, sirve para identificar los deseos del comprador y preparar mejor la visita física.
Mi consejo es que lo muestres únicamente a personas identificadas. Incluirlo en la publicidad no es una buena idea. Piensa que no todas las personas que visitan los portales inmobiliarios tienen buenas intenciones. Si se publica en un portal, cualquiera podrá pasear libremente por cada rincón de tu casa y conocerla al detalle.
Ventajas
Con la venta obtendrás liquidez inmediata. Lo que lo convierte en una opción ideal si necesitas disponer del dinero.
Si vendes para comprar un inmueble para ti, este no será un activo sino un pasivo. No te dará dinero, pero seguirá siendo un refugio ideal para protegerte de la inflación. Siempre que no quieras volver a vender en un corto espacio de tiempo.
Si vas a vender una pieza que estás heredando, herédala por el importe que puedas venderla, ya que cuando la vendas, ahorrarás más en impuestos por el hecho de no tener incremento patrimonial que lo que pagarás por aceptar la herencia.
Desventajas
Al final de cada periodo de inflación, otras inversiones, como pueden ser, el oro, dejan de ser interesantes para los inversores. En cambio, el valor de la vivienda, es algo que tiende a mantenerse estable.
Tanto para periodos de inflación como de estabilidad, es más interesante disponer de patrimonio que de liquidez.
Alquilar un piso
Alquilar casa es algo que aporta un flujo de efectivo estable todos los meses, además de poseér un patrimonio. Sin embargo, muchas veces descartamos esta opción por miedo, a no tener el inmueble siempre alquilado, a que el inquilino no pague o no conserve el piso, y que la gestión de nuestro inmueble nos cree excesivo trabajo.
Si tu idea principal es alquilar, pero te preocupan estos factores que podrían mermar la calidad de tu inversión y poner a prueba tus nervios, déjame decirte que puedes minimizar los riesgos de que esto pase, al mínimo.
¿Y si mi piso pasa meses vacío?
Lo ideal es encontrar el precio máximo que un buen inquilino esté dispuesto a pagar.
Si cruzamos esta ancha y difuminada línea, solamente atraeremos a quienes hayan rechazado otros propietarios o a quien tenga la urgencia de tener un lugar en el que vivir.
El primer perfil no te interesa. Si es alguien con el cual a muchos propietarios no les ha parecido bien iniciar la relación comercial, probablemente también prefieras no hacerlo.
El segundo perfil tampoco te interesa, básicamente porque alquilará tu piso para no quedarse en la calle, pero no dejará de buscar, y se irá tan pronto encuentre otro que se ajuste a sus necesidades. Además, este es uno de los perfiles que menos cuidara de tu piso.
¿Y si mi inquilino deja de pagar?
Además de buscar a una persona que no esté en ningún registro de morosidad y pueda permitirse pagar el alquiler, es necesario hacer un estudio completo de viabilidad.
Investiga, y es una persona que en distintos escenarios económicos ha logrado ingresos, es muy probable que siga esta misma trayectoria, y no te cause problemas en este aspecto.
Hacer un seguro de impago de alquiler siempre es una buena idea. Pero este está pensado para protegerte de un perfil que decida dejar de pagar y quedarse viviendo en el inmueble. No te cubre frente a quien te deja a deber un mes y causa un deterioro importante en tu casa. Cubre desperfectos, sí, pero tienen que considerarse actos vandálicos.
Así que si no quieres descubrir hasta donde cubre tu seguro de impago de alquiler, lo mejor es prevenir y elegir bien a tu inquilino.
¿Y si no cuida bien de mi piso o me llama a todas horas?
Elige un perfil que para el cual, el hogar, esté en una elevada posición en su escalera de valores. Este tipo de perfil quiere vivir en una casa bien mantenida, por lo que cuidará de tu patrimonio más que ningún otro.
Este inquilino, por lo general, es más exigente que el resto, pero si es coherente, y sus expectativas son razonables, es el que te causará menos trabajo reactivo.
¿Como identificarlo? Entre otras cosas, te hará muchísimas preguntas sobre tu propiedad.
Ventajas
Estás conservando tu patrimonio y tu inmueble pasa a ser un activo, que bien gestionado te proporcionará dinero todos los meses.
Mientras que teniendo tus ahorros en el banco tienes garantizado que iras perdiendo poder adquisitivo año tras año, si tus ahorros son en forma de bienes inmuebles, esto no tiene por qué pasarte. Por supuesto, habrá correcciones en el mercado, pero si tu estrategia es a largo plazo, esto no tiene por qué afectarte en exceso.
Desventajas
Lo más atractivo de esta inversión es, a su vez, lo menos atractivo, su baja volatilidad. No te harás rico de la noche a la mañana.
Si tu estrategia es a corto plazo, alquilar unos pocos años y vender, debes contemplar la posibilidad de que puedas perder dinero si el mercado se ha movido hacia abajo.
Deberás dedicar tiempo a tu activo, tratando con tu inquilino y con la comunidad de vecinos entre otros.
¿Qué es mejor?
Como norma general, siempre recomiendo conservar el patrimonio y rentabilizarlo. Probablemente en el futuro, las pensiones de jubilación no serán como ahora, sino más bien como un pequeño extra, algo simbólico, y tener este tipo de fuentes de ingresos, a medio plazo, será algo positivo, pero a largo plazo, algo necesario.
Rentabilidad y revalorización
Tanto si tu piso está en una zona cara, como en una económica, siempre lo tendrás alquilado y siempre encontrarás un buen perfil de inquilino.
Mientras en una zona cara, lo más probable es que tengas una revalorización mejor, en una zona económica tendrás una rentabilidad más elevada.
Para hacer un cálculo de rentabilidad se tiene en cuenta el precio de compra, más los impuestos y los gastos de notario y registro, pero esto es para quien compra un inmueble.
Si tu inmueble es heredado, toma como referencia su valor actual en el mercado más los gastos de aceptación de herencia.
Si el inmueble ya es tuyo desde hace años y solo ahora te planteas alquilar o vender, tiene más sentido tomar como referencia su valor actual en el mercado, más los gastos de adquisición en su día.
Una vez tengas el valor actual de venta, obtén el valor de alquiler anual y réstale los gastos anuales: IBI, impuesto de las basuras y seguro del piso.
También puedes restar el seguro de impago, la gestión del alquiler y una cantidad en concepto de mantenimiento.
Con esto obtendrás la rentabilidad anual neta, antes de impuestos. A la que evidentemente se aplicara la fiscalidad individual de cada uno.