Por esto, después de habernos aproximado a tu interesad@ de la manera adecuada y haberle ofrecido una experiencia de compra tan buena como para que se disponga comprar tu casa por su auténtico valor, formalizaremos la operación, y lo haremos usando lo que llamamos un contrato de arras.
Un contrato de arras es un compromiso entre las partes en el que l@s interesad@s te entregarán dinero a cuenta del inmueble. Ahora bien, dado que cada compraventa requiere de un compromiso distinto, existe más de un tipo de arras, en concreto tres, y estas se pueden modificar para ajustarse perfectamente a cada operación dando lugar a más submodalidades.
Los contratos de arras son parecidos pero muy diferentes a la vez. A continuación verás cuáles son los tres tipos principales de contratos de arras y en qué se diferencian.
Arras confirmatorias
La parte vendedora queda obligada a vender y la parte compradora a comprar.
Descarga aquí un modelo de contrato de arras confirmatorias
Arras confirmatorias en Word | Arras confirmatorias en PDF
Arras penitenciales
Si la parte compradora cede en la compra, la vendedora se queda el dinero entregado.
Si la parte vendedora cede en la venta, debe entregarle a la compradora el doble de la cantidad recibida.
Descarga aquí un modelo de contrato de arras penitenciales
Arras penitenciales en Word | Arras penitenciales en PDF
Arras penales
Si la parte compradora cede en la compra, la vendedora se queda con el dinero entregado y puede además exigir una indemnización por daños y perjuicios.
Si la parte vendedora cede en la venta, la compradora recibe el doble de la cantidad entregada y puede además exigir una indemnización por daños y perjuicios.
Descarga aquí un modelo de contrato de arras penales
Arras penales en Word | Arras penales en PDF
¿Qué pasa cuando se rompe un contrato de arras?
Las consecuencias de no realizar la compraventa quedan claras en cada tipo de arras.
Si bien, la mayoría de veces que se rompe este contrato es por la parte compradora, en concreto por problemas con la financiación.
Para evitarlo, nuestro equipo técnico se asegura al máximo que el comprador es financiable.
A pesar de esto, me parece necesario que aparezca en las arras la cláusula que llamamos, de cancelación por inviabilidad financiera, que dice que en caso de que la parte compradora ceda en la compra por falta de financiación, pueda rescindir el contrato de arras sin consecuencias.
Somos parciales, estamos de tu lado, pero sería una lástima que alguien perdiera su dinero por este motivo.
Déjame contarte que en toda la historia de mi organización se ha roto un solo contrato de arras, y no fue ni por causa del comprador ni del vendedor, sino por un error, responsabilidad mía. Con esto quiero decirte que es realmente raro que se rompa un contrato de arras cuando se ha hecho un correcto estudio previo de la operación y de la capacidad de endeudamiento del comprador.
Un Tip. Después de formalizar las arras espérate unos días a que te comuniquemos que tu comprador ha recibido la confirmación de la entidad financiera respecto a su préstamo, antes de comenzar hacer las maletas.
¿Qué datos debe incluir un contrato de arras?
Todo contrato de arras debe ser claro y conciso, para que esto sea posible debe contener, por lo menos, los siguientes ocho puntos.
- Datos personales de los interesados.
- Dirección del inmueble.
- Descripción del inmueble.
- Precio de compra.
- Importe de las arras.
- Posibles cargas.
- Reparto de gastos.
- Fecha límite para la formalización de la compraventa.
¿Cuál es la cantidad de dinero más conveniente para formalizar un contrato de arras?
Esta respuesta será distinta en cada caso. Dependerá del tipo de arras con sus matices acordes a tus necesidades.
Para darte una respuesta bastante acertada. Un 10% sobre el valor de compra me parece una buena cifra en la mayoría de casos.
¿Qué más tengo que tener en cuenta antes de firmar un contrato de arras?
Si realizas la compraventa a través de un mediador profesional, debes tomar el siguiente dato en consideración.
Según dispone el reglamento, el mediador adquiere el derecho al cobro una vez se firma el contrato de arras, independientemente de que la venta se realice o no, y de que el cobro se efectúe en ese momento o al final de la venta.
Esto significa que si la operación no llega a buen fin, no siendo por una causa imputable al mediador, deberás abonar la comisión o tarifa pactada.
No pongo en duda que el reglamento sea justo, pero desde mi organización renunciamos a nuestros honorarios si tu comprador decide no comprar después de haber firmado el contrato de arras.
¿Qué tipo de arras me convienen?
Esta no es una pregunta a la que pueda darte una respuesta clara. Tras conocer tu caso, podré darte una respuesta un tanto ambigua.
Será en el momento en el que obtengamos una reserva de tu inmueble, cuando hayamos reunido la información necesaria para iniciar el análisis de la operación.
Nuestro equipo técnico realizará una simulación de cada escenario potencial, con sus posibles desenlaces, lo que nos llevara a la submodalidad y personalización adecuada. Es decir, la que más te conviene a ti.
En el caso que vendas por tu cuenta o a través de una agencia inmobiliaria, mi recomendación es que para elaborar el contrato de arras cuentes con un abogado especialista en derecho inmobiliario con experiencia. En ningún caso será una mala inversión.
A continuación puedes descargar los distintos modelos base de contrato de arras en el idioma que prefieras.
Agradezco que hayas dedicado tu tiempo a leerme. Espero te haya sido de ayuda.
Marc Ortiga Ciurana