Per això, després d’haver-nos aproximat al teu comprador/a de la manera adequada i haver-li ofert una experiència de compra tan bona com perquè es disposi comprar la teva casa pel seu autèntic valor, formalitzarem l’operació, i ho farem fent servir el que anomenem un contracte d’arres.
Un contracte d’arres és un compromís entre les parts en què els i interessats et lliuraran diners a compte de l’immoble. Ara bé, atès que cada compravenda requereix un compromís diferent, hi ha més d’un tipus d’arres, en concret tres, i aquestes es poden modificar per ajustar-se perfectament a cada operació donant lloc a més submodalitats.
Els contractes d’arres són semblants però alhora molt diferents. A continuació, veuràs quins són els tres tipus principals de contractes d’arres i en què es diferencien:
Arres confirmatòries
La part venedora resta obligada a vendre i la part compradora a comprar.
Descàrrega aquí un model de contracte d’arres confirmatòries
Arres confirmatòries en Word | Arres confirmatòries en PDF
Arres penitencials
Si la part compradora cedeix en la compra, la venedora es queda els diners lliurats.
Si la part venedora cedeix a la venda, ha de lliurar-li a la compradora el doble de la quantitat rebuda.
Descàrrega aquí un model de contracte d’arres penitencials
Arres penitencials en Word | Arres penitencials en PDF
Arres penals
Si la part compradora cedeix en la compra, la venedora es queda amb els diners lliurats i pot a més exigir una indemnització per danys i perjudicis.
Si la part venedora cedeix a la venda, la compradora rep el doble de la quantitat lliurada i pot a més exigir una indemnització per danys i perjudicis.
Descàrrega aquí un model de contracte d’arres penals
Arres penals en Word | Arres penals en PDF
Què passa quan es trenca un contracte d’arres?
Les conseqüències de no efectuar la compravenda queden clares en cada tipus d’arres.
Si bé, la majoria de vegades que es trenca aquest contracte és per la part compradora. En concret, per problemes amb el finançament.
Per evitar-ho, el nostre equip tècnic s’assegura al màxim que el comprador es pugui.
Tot i això, em sembla necessari que aparegui a les arres, la clàusula que anomenem, de cancel·lació per inviabilitat financera, que diu que, en cas que la part compradora cedeixi en la compra per falta de finançament, pugui rescindir el contracte d’arres sense conseqüències.
Som parcials, estem del teu costat, però seria una llàstima que algú perdés els seus diners per aquest motiu.
Deixa’m dir-te que en tota la història de la meva organització s’ha trencat un sol contracte d’arres, i no va ser ni per causa del comprador ni del venedor, sinó per un error, responsabilitat meva. Amb això vull dir-te que és realment estrany que es trenqui un contracte d’arres quan s’ha fet un correcte estudi previ de l’operació i de la capacitat d’endeutament del comprador.
Un Tip: Després de formalitzar les arres espera’t uns dies a què et comuniquem que el teu comprador ha rebut la confirmació de l’entitat financera respecte al seu préstec, abans de començar a fer les maletes.
Quines dades ha d’incloure un contracte d’arres?
Tot contracte d’arres ha de ser clar i concís, perquè això sigui possible ha de contenir, almenys, els següents vuit punts.
- Dades personals dels interessats.
- Direcció de l’immoble.
- Descripció de l’immoble.
- Preu de compra.
- Import de les arres.
- Possibles càrregues.
- Repartiment de despeses.
- Data límit per a la formalització de la compravenda.
Quina és la quantitat de diners més convenient per a formalitzar un contracte d’arres?
Aquesta resposta serà diferent en cada cas. Dependrà del tipus d’arres amb els seus matisos acords a les teves necessitats.
Per donar-te una resposta bastant encertada. Un 10% sobre el valor de compra, podria ser una bona xifra en la majoria de casos.
Què més he de tenir en compte abans de signar un contracte d’arres?
Si efectues la compravenda a través d’un mediador professional, has de prendre la següent dada en consideració.
Segons disposa el reglament, el mediador adquireix el dret al cobrament un cop es signa el contracte d’arres, independentment que la venda es realitzi o no, i que el cobrament s’efectuï en aquell moment o en culminar la venda.
Això vol dir que, si l’operació no arriba a bon fi, no sent per una causa imputable al mediador, hauràs d’abonar la comissió o tarifa pactada.
No poso en dubte que el reglament sigui just, però des de la meva organització renunciem als nostres honoraris si el teu comprador decideix no comprar després d’haver signat el contracte d’arres.
Quin tipus d’arres em convenen?
Aquesta no és una pregunta a la qual pugui donar-te una resposta clara. Després de conèixer el teu cas, podré donar-te una resposta ambigua.
Serà en el moment en què obtinguem una reserva del teu immoble, quan tinguem reunida la informació necessària per iniciar l’anàlisi de l’operació.
El nostre equip tècnic realitzarà una simulació de cada escenari potencial, amb els seus possibles desenllaços, el qual ens durà a la submodalitat i personalització adequada. És a dir, la que més et convé a tu.
En el cas que venguis pel teu compte o a través d’una agència immobiliària, la meva recomanació és que per elaborar el contracte d’arres comptis amb un advocat especialista en dret immobiliari amb experiència. En cap cas serà una mala inversió.
A continuació pots descarregar els diferents models base de contracte d’arres en l’idioma que prefereixis.
Agraeixo que hagis dedicat el teu temps a llegir-me. Espero que t’hagi sigut d’ajuda.
Marc Ortiga Ciurana