Consells per vendre el teu immoble

Com vendre un pis amb llogaters de renda antiga?

Autor: Marc Ortiga
Llaves y salón, concepto de alquiler de renta antigua

Els contractes de renda antiga generen molts dubtes. Puc vendre l’habitatge malgrat tot? Què passa si necessito recuperar-la per a un familiar?

Per respondre hem de considerar les diferents lleis i sentències que hi ha, així com els drets que tenen aquest tipus d’inquilins.

En aquest article, t’expliquem tot el que necessites saber si tens un habitatge amb contracte de renda antiga perquè prenguis la millor decisió.

Què és un contracte de renda antiga?

Els contractes de lloguer de renda antiga són els signats abans del 9 de maig de 1985 i estan regulats pel Decret 4101/1964 de 14 de desembre.

Van sorgir per facilitar i protegir l’accés a l’habitatge a aquelles famílies que emigraven a una altra comunitat autònoma a la recerca de feina.

Quines particularitats tenen?

Aquest tipus de contracte de llarga durada i pròrrogues indefinides només varia de preu amb l’IPC, cosa que suposa pocs canvis en la renda mensual.

Una altra de les seves característiques és que no vencen ni es poden cancel·lar fins que morin els llogaters, cosa que inclou també els fills de l’arrendatari.

Qualsevol que sigui la data de l’ocupació d’habitatges, amb mobiliari o sense, i locals de negoci, arribat el dia de venciment de termini pactat, aquest es prorrogarà obligatòriament per a l’arrendador i possessivament per a l’inquilí arrendatari, encara que un tercer succeeixi arrendador en els seus drets i obligacions.

Article 56 del Decret 4101/1964 de 14 de desembre

A més, l’arrendatari té els drets de tempteig i retracte sobre l’arrendador, cosa que cobra especial importància si es vol vendre l’immoble.

Es pot vendre un pis de renda antiga?

Sí, és possible vendre un pis de renda antiga. El procediment dependrà de si es tracta del llogater actual o d’un tercer. Ho veiem en detall:

Vendre l’habitatge a l’inquilí actual

Calculem el valor segons la sentència 464/2010 del Tribunal Suprem: es vendrà al preu de capitalització al 4,5% de la renda anual que paga l’inquilí.

Per exemple, si el llogater paga un lloguer de 400 € mensuals, 4.800 € a l’any, el dividirem entre 4,5 € i el multiplicarem per 100 €. El resultat del cas és 106.666 €.

Vendre l’habitatge a un tercer

Hem de considerar els drets de tempteig i retracte de l’inquilí. Sí, és possible vendre l’habitatge a un tercer, però hem de seguir els passos.

Quins drets té un llogater de renda antiga?

Els drets que té són els següents:

  • Dret de tempteig
  • Dret de retracte

Dret de tempteig

El dret de tempteig estableix que el propietari té l’obligació de comunicar a l’inquilí la intenció de vendre, així com les condicions.

L’arrendatari té un període de trenta dies naturals per exercir el dret i adquirir l’immoble amb preferència sobre altres possibles compradors.

En cas que no s’hagi tingut en compte el dret de tempteig, l’arrendatari pot exercir lliurement el seu altre dret, el de retracte.

Dret de retracte

El comprador ha d’informar al llogater de les condicions de transmissió de l’escriptura pública de l’habitatge perquè pugui exercir-ne el dret.

Dit d’una altra manera, si el propietari ven l’habitatge a un tercer, el llogater pot substituir el comprador en les condicions acordades.

El retracte legal és el dret de subrogar-se, amb les mateixes condicions estipulades al contracte, en lloc del qual adquireix una cosa per compra o dació en pagament.

Article 1521 del Codi Civil

Com recuperar un pis de renda antiga?

Hi ha determinats casos en què el propietari pot recuperar l’habitatge i, per tant, impedir que es produeixi la pròrroga forçosa establerta:

  • L’arrendador necessita el pis per a ell
  • L’arrendador el necessita per a ascendents o descendents

Si es produeix un d’aquests casos, es pot posar fi al contracte de renda antiga comunicant-ho al llogater amb un any d’antelació.

En síntesi, aquests són els passos a seguir:

  • Comunicar a l’inquilí la fi de la pròrroga forçosa amb un any d’antelació, considerant el que s’estableix per la comunicació fefaent.
  • Identificar el familiar en qüestió que necessita l’habitatge i la causa que el justifica (es tracta de la causa de necessitat).
  • Esperar que el llogater contesti en un termini de trenta dies. Si la resposta és afirmativa, tindrà dret a cobrar una indemnització.
  • Si marxa en els sis mesos següents, cobrarà dues anualitats, una si ho fa en dotze mesos i cap si triga més.
  • El familiar entrarà com a màxim en tres mesos després de la sortida i no la podrà llogar o cedir a una altra persona en tres anys.
  • Cal tenir en compte que la jurisprudència impedeix recuperar el pis quan es té un habitatge similar disponible sis mesos abans de la fi de la pròrroga.

Ven el teu pis amb llogaters de renda antiga a Reus

Si el procediment et sembla complicat, o si prefereixes que la gestió la dugui a terme un professional, a bclever realty ens encarreguem de la gestió.

¿Necesitas ayuda?

Envía tu consulta a nuestro equipo de expertos
Enviar consulta

Autor: Marc Ortiga

Fundador y miembro del consejo de bclever realty. Marc defiende que el futuro de los servicios inmobiliarios no pasa por conectar a las personas entre sí, sino por optimizar el resultado de sus operaciones.