Consells per vendre el teu immoble

Quins impostos es paguen en vendre una casa

Autor: Marc Ortiga
Impuestos para vender una casa

Poques persones saben amb certesa quins impostos es paguen en vendre una casa tot i que això marqui la diferència entre guanyar o perdre diners.

Els tributs i les quantitats que cal abonar depenen de diversos factors, per exemple, de si has augmentat el teu patrimoni amb l’operació.

Són tants els factors a considerar que en aquest article analitzem aquells que has de conèixer perquè no t’emportis una sorpresa més endavant.

Plusvàlua municipal o impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU)

Què és la plusvàlua municipal?

La plusvàlua municipal és un impost de caràcter local que grava l’augment de valor que experimenten els terrenys urbans quan es transmeten.

Una transmissió té lloc quan un immoble canvia de titular. És a dir, una persona cedeix el dret real a una altra a canvi d’unes condicions.

D’aquesta manera, quan venem o rebem en herència o donació una casa, hem de tributar pel valor del terreny on és.

La plusvàlua es grava en els casos següents:

  • Hi ha una transmissió onerosa. Les parts traspassen l’immoble a canvi de diners. És el que entenem com a compravenda.
  • Hi ha una transmissió lucrativa, la qual es produeix quan es rep l’habitatge com a donació o herència. No hi ha res a canvi.

D’acord amb l’article 110 del Reial Decret Legislatiu 2/2004, de 5 de març, el termini que tens per pagar-ho depèn de l’anterior:

Si es tracta d’una venda o donació, disposes de trenta dies hàbils a comptar de la transmissió per liquidar la plusvàlua municipal.

Quan es tracta d’una herència, el termini prorrogable serà de sis mesos prorrogables fins a un any. Has de sol·licitar-ho.

Com calcular la plusvàlua municipal?

Hi ha dues maneres de calcular la plusvàlua municipal. Com a contribuent, pots triar amb llibertat el procediment que et beneficiï més:

  • Procediment o mètode real
  • Procediment o mètode objectiu

Procediment o mètode real

És el resultat de calcular la diferència entre el valor de transmissió (venda) menys el d’adquisició (compra), multiplicat pel valor cadastral del terreny.

La diferència entre el valor de transmissió i adquisició és el guany patrimonial. Tots dos valors tenen les seves pròpies fórmules que has de resoldre abans.

Podeu consultar el Valor Cadastral del Terreny a l’últim rebut de l’Impost de Béns Immobles (IBI). És un import que pot variar amb el temps.

Així, la fórmula és la següent:

Mètode real = ([valor de transmissió – Valor d’adquisició] x Valor cadastral) x Tipus impositiu de l’ajuntament de la vostra localitat

Procediment o mètode objectiu

El mètode real estableix que has de multiplicar el valor cadastral del sòl a la data de compra pel coeficient fixat pel teu ajuntament.

Cal assenyalar que aquest coeficient depèn del temps durant el qual hagis estat propietari. Consulta’l al consultori de la teva localitat.

Fet aquest càlcul, obtindrem la base imposable que cal multiplicar pel tipus impositiu que hagi establert el mateix ajuntament.

Has de resoldre aquesta fórmula:

(Valor cadastral del terreny x Coeficient determinat per l’ajuntament en funció dels anys que hagis estat propietari) x Tipus impositiu de l’ajuntament

Exempcions en el pagament de la plusvàlua municipal després de vendre un habitatge

Com la mateixa paraula indica, una exempció és aquella situació que t’eximeix de l’obligació de pagar la plusvàlua municipal. Són les següents:

El terreny sobre el qual està edificat el teu immoble, que és sobre el que tributes, no ha incrementat de valor des que el vas adquirir.

La transmissió es fa per dació en pagament, és a dir, quan es lliura per cancel·lar el deute d’un préstec hipotecari.

La transmissió de l’immoble es realitza entre cònjuges com a compensació per béns compartits o en benefici dels seus fills.

En cas que no hi hagi hagut guany patrimonial, dit altrament, que no hagis guanyat amb la compra i venda de la casa.

Quan la transmissió és sobre propietats estatals, benèfiques o immobles que han estat declarats béns d’interès cultural.

Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF)

Què és l’IRPF i com es calcula en una venda d‟un immoble?

L’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF) és un tribut progressiu que grava la renda anual de les persones físiques que resideixen a Espanya.

D’acord amb la Constitució Espanyola, els ciutadans han de contribuir a sostenir les despeses públiques tenint en compte les circumstàncies personals.

Aquesta és la raó per la qual es tracta d’un impost progressiu: com més grans siguin els ingressos que obtinguis, més gran serà la taxa impositiva que s’apliqui.

L’IRPF grava la renda dels contribuents, cosa que inclou els diferents rendiments o ingressos obtinguts al llarg d’un any natural, entre els quals hi ha:

Els rendiments del treball, aquells ingressos que aconseguim treballant per a una empresa per compte d’altri com a assalariats.

Els rendiments d’activitats econòmiques, aquells ingressos que procedeixen de l’activitat empresarial per compte propi.

Els guanys patrimonials en general, dins dels quals hi ha l’increment de patrimoni fruit de la venda d’un habitatge.

Quan es paga l’IRPF?

La manera com es tributa és mitjançant la Declaració de la Renda, quan els ciutadans espanyols regularitzen la seva situació amb l’Agència Tributària.

Fins aleshores, els residents fan retencions a compte, quantitats que es descompten de l’import a pagar quan es faci aquesta declaració anual.
Aquestes són les 2 formes més comunes:

  • Aplicant una retenció a les nòmines
  • Aplicant una retenció a les factures

En cas que hàgim tingut un guany patrimonial, liquidarem l’impost a la campanya de la renda de l’any següent, que va d’abril a juny.

Com que es tracta d’un impost progressiu, la quantitat a abonar dependrà de la quantitat que hagi estat el guany patrimonial, si és que n’hi ha hagut.

Exempcions al pagament de l’IRPF

De la mateixa manera que a la plusvàlua municipal, hi ha situacions que per definició ens eximeixen de liquidar l’IRPF, sempre que hi hagi hagut guany:

La transmissió d’habitatge habitual de persones majors de seixanta-cinc anys o persones en situació de dependència severa o gran dependència.

Quan reinvertim l’import en la compra d’un altre habitatge habitual. Cal sol·licitar i adquirir la casa en un termini màxim de dos anys.

Impost sobre Béns Immobles (IBI)

Què és l’IBI i qui ho paga en vendre un pis?

L’impost de béns immobles (IBI) és un tribut local que sufraguen totes les persones físiques o jurídiques propietàries o usufructuàries d’un immoble.

Es paga anualment en el rang de dates que determina cada localitat a les seves ordenances municipals. Sol estar disponible a la web institucional.

Si vens casa teva, qui ho ha de pagar?

De la Llei d’Hisendes Locals se’n dedueix que l’IBI ho ha de pagar el venedor, ja que l’obligació la contrau qui sigui el propietari a data 1 de gener.

El Tribunal Suprem va establir com a jurisprudència que l’ha d’assumir el venedor sempre que no hi hagi un pacte previ entre les dues parts.

Tot i això, segons la sentència 409/2016, de 15 de juny, l’impost es pot prorratejar perquè cada part pagui la part proporcional.

Així les coses, el venedor pot repercutir en el comprador la part proporcional de l’impost sobre la base sobre la qual cada un sigui titular.

Hi ha més despeses fixes en vendre un habitatge?

Més enllà dels impostos, la venda d’un habitatge suposa altres despeses, com ara el cost del certificat energètic o la cèdula d’habitabilitat.

Certificat energètic

El certificat energètic d’un habitatge és un document que assenyala quanta energia consumeix una llar per funcionar en circumstàncies normals.

Hi figuren les especificacions tècniques de l’immoble, cosa que permet saber, d’una banda, si és eficient i, de l’altra, quant es pot millorar.

D’acord amb la Llei 8/2013 del 26 de juny, a Espanya és obligatori disposar del certificat energètic sense importar que vulguis vendre o llogar.

Cèdula d’habitabilitat

Per part seva, la cèdula d’habitabilitat és un document administratiu que confirma que l’habitatge reuneix les condicions suficients per ser habitada.

Aquest certificat és imprescindible tant per donar d’alta els subministraments com per vendre o llogar l’immoble. Sol tenir una vigència de quinze anys.

Honoraris de l’agència immobiliària

Si vens amb una agència o agent immobiliari, has de considerar el percentatge que et cobraran per intermediar, normalment entre un 3% i un 7%.

És important que tinguis en compte que l’obligació de pagar els seus honoraris la contraus des de la formalització del contracte d’arres.

Despeses de cancel·lació de la hipoteca

Quan has acabat de pagar la teva hipoteca, encara has d’eliminar la càrrega reflectida al Registre de la Propietat. És la cancel·lació registral.

El cost mitjà d’aquest tràmit oscil·la entre els 400 i els 1.000 €. Serà més o menys en funció de si contractes una empresa que el gestioni per tu.

Quins impostos es paguen en vendre una casa heretada?

Impost de successions i donacions

L’impost de successions i donacions és e tribut regulat per l’estat que grava la transmissió de béns i drets entre les persones físiques.

Plusvàlua municipal per heretar

Quan rebem un habitatge en donació o herència, contraiem l’obligació de pagar la plusvàlua municipal, l’única diferència és en el termini.

IRPF sobre la venda d’un habitatge heretat

Si hem heretat un habitatge, no hem de pagar IRPF a excepció que el venguem i, per tant, es produeixi guany patrimonial.

En conclusió

Com veus, són força els impostos que es paguen en vendre una casa. La nostra recomanació és que et deixis assessorar per especialistes.

Tan complex com saber per quins has de tributar és calcular correctament les quantitats. A blecever realty, podem ajudar-te.

En cas que estiguis valorant vendre casa teva i tinguis dubtes, contacta amb nosaltres i et direm quant guanyaràs amb l’operació.

¿Necesitas ayuda?

Envía tu consulta a nuestro equipo de expertos
Enviar consulta

Autor: Marc Ortiga

Fundador y miembro del consejo de bclever realty. Marc defiende que el futuro de los servicios inmobiliarios no pasa por conectar a las personas entre sí, sino por optimizar el resultado de sus operaciones.