Consells per vendre el teu immoble

Guany patrimonial: Què és i com calcular-lo

Autor: Marc Ortiga
Ganancia patrimonial

El guany patrimonial és un dels conceptes més importants a l’hora de vendre un immoble, però poques persones saben què és i com calcular-lo

Determinar si has tingut guany patrimonial suposa aclarir abans altres variables igual d’importants, com ara el valor de transmissió i el d’adquisició.

En aquest article, analitzem detalladament què és el guany patrimonial, com t’afecta i com calcular-lo. Així afrontaràs la venda amb seguretat i confiança.

Què són guanys patrimonials?

El guany patrimonial és la diferència entre el valor de venda de casa teva i el de compra. Si has guanyat diners amb l’operació, hi ha guany patrimonial

Si has incrementat el teu patrimoni, cosa que entenem com a guany patrimonial, hauràs de liquidar l’impost sobre la renda a les persones físiques (IRPF).

Comprar i vendre un immoble són operacions que suposen un canvi en el teu patrimoni, amb què contraus l’obligació de tributar per l’increment.

Tenir pèrdues en lloc de guanys, t’eximeix del tribut. Tanmateix, tal com veurem, la legislació preveu més exempcions a part d’aquesta.
Com es calcula el guany patrimonial a la venda d’un immoble?

La fórmula que utilitzarem per calcular el guany patrimonial suposa restar import del valor d’adquisició al de transmissió. És la següent:

Guany patrimonial = valor de transmissió (venda) – valor d’adquisició (compra)

Tant el valor de transmissió com el d’adquisició tenen pròpies fórmules, ja que inclouen altres variables. No és una simple resta.

Què és el valor de transmissió d’un habitatge?

Valor de transmissió = import real – despeses i tributs

El valor de transmissió d’un immoble és el resultat de restar les despeses i els impostos que has sufragat a l’import pel qual has venut l’immoble.

Les despeses inclouen els conceptes següents:

  • Plusvàlua municipal de la teva localitat
  • Honoraris de l’agència immobiliària

Què és el valor d’adquisició d’un immoble?

Valor d’adquisició = import real + despeses i tributs

El valor d’adquisició d’un immoble és el preu pel qual el vas comprar, sumant les despeses i els tributs sufragats, com l’IVA si és d’obra nova.

En primer lloc, l’import és el valor pel qual vas escripturar l’habitatge. D’aquesta manera, és tan fàcil com consultar el valor que figura a la teva escriptura.

En segon lloc, els impostos que cal sumar depenen de si vas comprar un immoble d’obra nova o de segona mà. On consultar-los?

Si vas adquirir un immoble i vas demanar hipoteca, has de tenir les factures de la gestoria amb la liquidació de cadascuna de les despeses. Aquí tens tota la informació.

Valor d’adquisició d’un immoble heretat

Per calcular el valor d’adquisició d’un immoble heretat has de considerar tres tributs, entre ells l’impost de successions i donacions:

  • Impost de Successions i Donacions
  • La Plusvàlua municipal
  • L’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF)

El segon dues vegades, tant en heretar com en vendre, mentre que el tercer només el pagaràs quan es produeixi la venda o la transmissió de l’habitatge.

El valor d’adquisició és crucial a les herències, ja que si vols després vols vendre, determinarà la quantia dels impostos que has de pagar.

Quant es paga per guany patrimonial?

Després de resoldre la fórmula del guany patrimonial, has de multiplicar aquesta quantitat per un percentatge, el tipus impositiu que correspongui.

  • Guany de fins a 6.000 €: 19%
  • Guany entre 6.000 i 50.000 €: 21%
  • Guany entre 50.000 € i 200.000 €: 23%
  • Guany de més de 200.000 €: 26%

Ara bé, els tipus s’apliquen progressivament. Si el guany patrimonial és més gran de 200.000 €, no és tan fàcil com multiplicar el nombre per 26%.

Els primers 6.000 € tributen al 19%, dels 6.000 € als 50.000 € al 21% i així successivament si el guany patrimonial és de més de 200.000 €.

Implicacions fiscals del guany patrimonial

La plusvàlua municipal

La plusvàlua municipal és un impost de caràcter local que grava l’augment de valor que experimenten els terrenys urbans quan es transmeten.

Una transmissió té lloc quan un immoble canvia de titular. És a dir, una persona cedeix el dret real a una altra a canvi d’unes condicions.

D’aquesta manera, quan venem o rebem en herència o donació una casa, hem de tributar pel valor del terreny on és.

L’impost de béns immobles (IBI)

L’impost de béns immobles (IBI) és un tribut local que sufraguen totes les persones físiques o jurídiques propietàries o usufructuàries d’un immoble.

Es paga anualment en el rang de dates que determina cada localitat a les seves ordenances municipals. Sol estar disponible a la web institucional.

De la Llei d’Hisendes Locals se’n dedueix que l’IBI l’ha de pagar el venedor, ja que l’obligació la contrau qui sigui el propietari a data 1 de gener.

D’acord amb la sentència 409/2016, del 15 de juny, l’impost es pot prorratejar perquè cada part pagui d’acord amb el temps que n’ostenta la titularitat.

L’impost de la renda sobre les persones físiques (IRPF)

L’IRPF grava la renda dels contribuents, els rendiments o els ingressos obtinguts al llarg d’un any natural, incloent-hi el guany patrimonial.

En cas que hàgim tingut un guany patrimonial, liquidarem l’impost a la campanya de la renda de l’any següent, que va d’abril a juny.

Com que es tracta d’un impost progressiu, la quantitat a abonar dependrà de la quantitat que hagi estat el guany patrimonial, si és que n’hi ha hagut.

Finalment, hi ha situacions que t’alliberen de tributar. El cas més conegut és reinvertir en un habitatge habitual en un termini màxim de dos anys.

Consells per minimitzar el guany patrimonial a Reus

En el cas de les herències, és molt important rebre l’immoble (valor d’adquisició) pel preu a què l’hagis de vendre (valor de transmissió).

Pagaràs per l’increment patrimonial o diferència entre el valor pel qual l’heretes i el de venda, per això has de triar amb compte per quant l’heretes.

Posem un exemple:

Si ho adquireixes per 300.000 € i ho vens per 400.000 €, tributaràs a raó dels 100.000 € de diferència, que són considerats guany patrimonial.

Quan s’hereta un immoble es declara el valor d’adquisició a l’impost de successions. L’import que establiu determinarà la vostra càrrega fiscal.

¿Necesitas ayuda?

Envía tu consulta a nuestro equipo de expertos
Enviar consulta

Autor: Marc Ortiga

Fundador y miembro del consejo de bclever realty. Marc defiende que el futuro de los servicios inmobiliarios no pasa por conectar a las personas entre sí, sino por optimizar el resultado de sus operaciones.