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¿Cómo vender un piso con inquilinos de renta antigua?

Autor: Marc Ortiga
Llaves y salón, concepto de alquiler de renta antigua

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Los contratos de renta antigua generan muchas dudas. ¿Puedo vender la vivienda a pesar de todo? ¿Qué pasa si necesito recuperarla para un familiar?

Para responder tenemos que considerar las diferentes leyes y sentencias que existen, así como los derechos que tienen este tipo de inquilinos.

En este artículo, te contamos todo lo que necesitas saber si tienes una vivienda con contrato de renta antigua para que tomes la mejor decisión.

¿Qué es un contrato de renta antigua?

Los contratos de alquiler de renta antigua son los firmados antes del 9 de mayo de 1985 y están regulados por el Decreto 4101/1964 de 14 de diciembre.

Surgieron para facilitar y proteger el acceso a la vivienda a aquellas familias que emigraban a otra comunidad autónoma en busca de trabajo.

¿Qué particularidades tienen?

Este tipo de contrato de larga duración y prórrogas indefinidas sólo varía de precio con el IPC, lo que supone pocos cambios en la renta mensual.

Otra de sus características es que no vencen ni pueden cancelarse hasta que fallezcan los inquilinos, lo que incluye también a los hijos del arrendatario.

Cualquier que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día de vencimiento de plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y posesivamente para el inquilino arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones.

Artículo 56 del Decreto 4101/1964 de 14 de diciembre

Además, el arrendatario tiene los derechos de tanteo y retracto sobre al arrendador, lo que cobra especial importancia si se quiere vender el inmueble.

¿Se puede vender un piso de renta antigua?

Sí, es posible vender un piso de renta antigua. El procedimiento dependerá de si se trata del inquilino actual o de un tercero. Lo vemos en detalle:

Vender la vivienda al inquilino actual

Calculamos el valor según la sentencia 464/2010 del Tribunal Supremo: se venderá al precio de capitalización al 4,5% de la renta anual que paga el inquilino.

Por ejemplo, si el inquilino paga un alquiler de 400€ mensuales, 4.800€ al año, lo dividiremos entre 4,5 y lo multiplicaremos por 100. El resultado del caso es 106.666€.

Vender la vivienda a un tercero

Debemos considerar los derechos de tanteo y retracto del inquilino. Sí, es posible vender la vivienda a un tercero, pero debemos seguir los pasos.

¿Qué derechos tiene un inquilino de renta antigua?

Los derechos que tiene son los siguientes:

  • Derecho de tanteo
  • Derecho de retracto

Derecho de tanteo

El derecho de tanteo establece que el propietario tiene la obligación de comunicarle al inquilino la intención de vender, así como las condiciones.

El arrendatario tiene un período de 30 días naturales para ejercer su derecho y adquirir el inmueble con preferencia sobre otros posibles compradores.

En el caso de que no se haya tenido en cuenta el derecho de tanteo, el arrendatario podrá ejercer libremente su otro derecho, el de retracto.

Derecho de retracto

El comprador tiene que informar al alquilado de las condiciones de transmisión de la escritura pública de la vivienda para que pueda ejercer su derecho.

Dicho de otra manera, si el propietario vende la vivienda a un tercero, el inquilino puede sustituir al comprador en las condiciones acordadas.

El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

Artículo 1521 del Código Civil

¿Cómo recuperar un piso de renta antigua?

Existen determinados casos en los que el propietario puede recuperar la vivienda y, por lo tanto, impedir que se produzca la prórroga forzosa establecida:

  • El arrendador necesita el piso para él
  • El arrendador lo necesita para ascendientes o descendientes

Si se produce uno de estos casos, puede ponerse fin al contrato de renta antigua comunicándoselo al inquilino con un año de antelación.

En síntesis, estos son los pasos para seguir:

  1. Comunicar al inquilino el fin de la prórroga forzosa con un año de antelación, considerando lo establecido por la comunicación fehaciente.
  2. Identificar al familiar en cuestión que necesita la vivienda y la causa que la justifica (se trata de la causa de necesidad).
  3. Esperar a que el inquilino conteste en un plazo de 30 días. Si la respuesta es afirmativa, tendrá derecho a cobrar una indemnización.
  4. Si se marcha en los seis meses siguientes, cobrará dos anualidades, una en el caso de hacerlo en 12 meses y ninguna si tarda más.
  5. El familiar entrará como máximo en 3 meses después de la salida y no podrá alquilarla o cederla a otra persona en 3 años.

Debe tenerse en cuenta que la jurisprudencia impide recuperar el piso cuando se tiene una vivienda similar disponible 6 meses antes del fin de la prórroga.

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Autor: Marc Ortiga

Fundador y miembro del consejo de bclever realty. Marc defiende que el futuro de los servicios inmobiliarios no pasa por conectar a las personas entre sí, sino por optimizar el resultado de sus operaciones.