Consejos para vender tu propiedad

¿Se puede vender una casa escriturada pero no registrada?

Autor: Santiago García

Vender una casa es una de las operaciones más importantes que se hacen a lo largo de la vida, sin embargo, existen situaciones que la complican.

Si la vivienda en cuestión está escriturada y no figura en el Registro de la Propiedad, conviene que conozcas a qué riesgos te estás exponiendo.

Se trata de una circunstancia que perjudica a la venta y afecta al comprador y al vendedor, sin embargo, existe una solución por la vía legal.

A continuación, analizamos los peligros de vender una casa escriturada pendiente de registrar, así como la soluciones o alternativas que existen.

¿Se puede vender una casa si no está registrada?

Sí, puedes vender una casa que no está registrada: la legislación española no lo prohíbe, así que puedes hacerlo a pesar de que no sea recomendable.

Ahora bien, tiene más desventajas que ventajas.

Los compradores desconfían de una vivienda por inscribir en el Registro de la Propiedad, por lo que la venta será más difícil de lo normal.

Además, el vendedor y el comprador están expuestos a los riesgos derivados de la situación de la vivienda, los cuales podrías evitar fácilmente.

Diferencias entre escrituración y registro de la propiedad

Debes diferenciar entre:

  • Escriturar o escritura de compraventa
  • Registrar o Registro de la Propiedad

Por un lado, una escritura pública de compraventa es un documento con validez legal en el que se expresa que un inmueble se transfiere de una parte a otra.

Escriturar hace referencia a formalizar la escritura ante notario, la figura responsable de su elaboración y de que se haga con arreglo a la normativa vigente.

Destaca por 2 particularidades:

  1. Fehaciencia: El notario se encarga de recoger la voluntad manifiesta de las partes de comprar y vender el inmueble en cuestión.

  2. Seguridad jurídica: El notario comprueba la identidad de las partes, de la misma manera que asesora y aconseja a ambas imparcialmente.

Por su parte, registrar el inmueble supone inscribirlo en el inventario responsabilidad del Registro de la Propiedad, la institución pública española.

Gracias a este registro, el titular o titulares de la vivienda son reconocidos oficialmente como propietarios, evitando que nadie los prive de su facultad.

Estos son sólo algunos de los documentos necesarios para la venta de un inmueble en España, a los que se suma, por ejemplo, la cédula de habitabilidad.

Riesgos de vender una casa que no está registrada

Riesgos para el comprador

El comprador no podrá pedir hipoteca. Entre los requisitos de las entidades bancarias para conceder el préstamo está que el inmueble esté registrado.

A ello se suma la incapacidad de comprobar la titularidad. De esta manera, alguien podría hacerse pasar por el propietario y engañarte en la venta.

No podrás corroborar la titularidad, como tampoco las cargas que pesan sobre el inmueble, incrementando así la llamada inseguridad jurídica.

Riesgos para el vendedor

El principal riesgo de vender una casa que no está registrada, si es que se le puede llamar así, es la dificultad de encontrar a un comprador.

Las personas que necesiten una hipoteca no estarán interesadas en el inmueble, luego el mercado de compradores se reduce notablemente.

No se trata de una mera cuestión económica, sino también de certidumbre. Es una operación en la que el comprador necesita seguridad.

La compra de una casa es una operación de alta implicación: el riesgo percibido es alto debido a que las consecuencias de equivocarse lo son.

Cómo registrar una propiedad antes de la venta

Inscribir un inmueble por primera vez en el Registro de la Propiedad se lleva a cabo por el proceso de inmatriculación previsto por los Registradores de España.

La inmatriculación puede llevarse a cabo de diferentes maneras. Por ejemplo, mediante un expediente de dominio que regule la situación de la vivienda en cuestión.

Sin embargo, es de capital importancia que la vivienda no se haya inscrito con anterioridad, ni tan siquiera como una de las partes que integran una finca.

Casos comunes de casas no registradas

Viviendas con titularidad no actualizada

En el caso de que la vivienda figure inscrita a nombre de una persona anterior al vendedor, hemos de inscribirlo a él para que podamos hacerlo nosotros.

Viviendas con sólo el terreno registrado

Si en la operación descubrimos sólo el terreno está registrado, debemos solicitar una escritura de declaración de obra para inscribirla después en el registro.

Divergencias entre la superficie registrada y la real

España cuenta con dos registros inmobiliarios, el Registro de la Propiedad y el Catastro. Ambos poseen información sobre las características de la vivienda.

Si los datos de ambos son diferentes, lo cual es más común en inmuebles con cierta antigüedad, conviene subsanarlo para facilitar el proceso de venta.

Dependiendo de cuál de los organismos tenga información incorrecta, habrá que llevar a cabo una gestión u otra, como la rectificación de su descripción.

¿Cuánto cuesta registrar una propiedad?

El precio de registrar una propiedad depende del valor catastral del inmueble y de las tarifas de los registradores, aprobadas por el Real Decreto 1427/1989.

En primer lugar, obtenemos el valor catastral del inmueble. Lo forma más fácil de hacerlo es con un recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

En segundo lugar, revisamos las tarifas de los registradores establecidas por ley y, en función del valor catastral, obtenemos cuánto costará el registro.

Las tarifas de los registradores son estas:

  • Si el valor de la finca no supera los 6.010,12 € → 24,04 €
  • Si la finca vale entre 6.010,13 y 30.050,61 € → 1,75 € más por cada 1.000 €.
  • Si la finca vale entre 30.050,62 y 60.101,21 € → 1,25 € más por cada 1.000
  • Si la finca vale entre 60.101,22 y 150.253,03 € →0,75 € más por cada 1.000
  • Si la finca vale entre 150.253,04 y 601.012,10 € → 0,30 € más por cada 1.000 €
  • Si la finca vale más de 601.012,10 € → 0,20 € más por cada 1.000

Por ejemplo, si queremos registrar una vivienda cuyo valor catastral son 100.000€, entonces el precio serán 133,59€ después de aplicar lo anterior.

El cálculo ha sido el siguiente: 24,04+(30.050,61-6.010,13)/1.000*1,75+(60.101,21-30.050,62)/1.000*1,25+(100.000-60.101,22)/1.000*0,75 = 133,59€

Conclusión: pasos clave para una venta segura de propiedades no registradas

En resumen, a la hora de vender una casa escriturada pero no registrada lo más importante es ser conscientes de los riesgos que corremos.

Las partes involucradas ganan inscribiendo el inmueble en el Registro de la Propiedad. Así se evitan problemas y se facilita y acelera la venta.

En bclever realty te acompañamos en la venta de tu propiedad para que obtengas el máximo por ella y, sobre todo, evites cualquier tipo de riesgo.

Santiago García

Sobre el autor

Santiago García

Chief Operating Officer de bclever realty