Pocas personas saben con certeza qué impuestos se pagan al vender una casa a pesar de que ello marque la diferencia entre ganar o perder dinero.
Los tributos y las cantidades que debes abonar dependen de múltiples factores, por ejemplo, de si has aumentado tu patrimonio con la operación.
Son tantos los factores a considerar que en este artículo analizamos aquellos que debes conocer para que no te lleves una sorpresa más adelante.
Plusvalía municipal o impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU)
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es un impuesto de carácter local que grava el aumento de valor que experimentan los terrenos urbanos cuando se transmiten.
Una transmisión tiene lugar cuando un inmueble cambia de titular. Es decir, una persona cede su derecho real a otra a cambio de unas condiciones.
De esta manera, cuando vendemos o recibimos en herencia o donación una casa, debemos tributar por el valor del terreno en el que está.
La plusvalía se grava en los siguientes casos:
- Hay una transmisión onerosa. Las partes se traspasan el inmueble a cambio de dinero. Es lo que entendemos como compraventa.
- Hay una transmisión lucrativa, la cual se produce cuando se recibe la vivienda como donación o herencia. No se da nada a cambio.
De acuerdo con el artículo 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, el plazo que tienes para pagarlo depende de lo anterior:
- Si se trata de una venta o donación, dispones de 30 días hábiles a contar desde la transmisión para liquidar la plusvalía municipal.
- Cuando se trata de una herencia, el plazo prorrogable será de 6 de meses prorrogables hasta un año. Debes solicitarlo.
¿Cómo calcular la plusvalía municipal?
Existen dos formas de calcular la plusvalía municipal. Como contribuyente, puedes elegir con libertad el procedimiento que te beneficie más:
- Procedimiento o método real
- Procedimiento o método objetivo
Procedimiento o método real
Es el resultado de calcular la diferencia entre el valor de transmisión (venta) menos el de adquisición (compra), multiplicado por el Valor Catastral del Terreno.
La diferencia entre el valor de transmisión y adquisición es la ganancia patrimonial. Ambos valores tienen sus propias fórmulas que debes resolver antes.
Puedes consultar el Valor Catastral del Terreno en el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Es un importe que puede variar con el tiempo.
Así, la fórmula es la siguiente:
Método real = ([valor de transmisión – Valor de adquisición] x Valor catastral) x Tipo impositivo del ayuntamiento de tu localidad
Procedimiento o método objetivo
El método real establece que debes multiplicar el valor catastral del suelo en la fecha de compra por el coeficiente fijado por tu ayuntamiento.
Cabe señalar que este coeficiente depende del tiempo durante el que hayas sido propietario. Consúltalo en el consultorio de tu localidad.
Hecho este cálculo, obtendremos la base imponible que debemos multiplicar por el tipo impositivo que haya establecido el mismo ayuntamiento.
Debes resolver esta fórmula:
(Valor catastral del terreno x Coeficiente determinado por el ayuntamiento en función de los años que hayas sido propietario) x Tipo impositivo del ayuntamiento
Exenciones en el pago de la plusvalía municipal tras vender una vivienda
Como la propia palabra indica, una exención es aquella situación que te exime de la obligación de pagar la plusvalía municipal. Son las siguientes:
- El terreno sobre el que está edificado tu inmueble, que es sobre lo que tributas, no ha incrementado de valor desde que lo adquiriste.
- La transmisión se lleva a cabo por dación en pago, es decir, cuando se entrega para cancelar la deuda de un préstamo hipotecario.
- La transmisión del inmueble se realiza entre cónyuges como compensación por bienes compartidos o en beneficio de sus hijos.
- En el caso de que no haya habido ganancia patrimonial, dicho de otro modo, que no hayas ganado con la compra y venta de la casa.
- Cuando la transmisión es sobre propiedades estatales, benéficas o inmuebles que han sido declarados bienes de interés cultural.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
¿Qué es el IRPF y cómo se calcula en una venta de un inmueble?
El impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es un tributo progresivo que grava la renta anual de las personas físicas que residen en España.
De acuerdo con la Constitución Española, los ciudadanos deben contribuir a sostener los gastos públicos teniendo en cuenta sus circunstancias personales.
Esta es la razón por la que se trata de un impuesto progresivo: como mayores sean los ingresos que obtengas, mayor será la tasa impositiva que se aplique.
El IRPF grava la renta de los contribuyentes, lo que incluye los diferentes rendimientos o ingresos obtenidos a lo largo de un año natural, entre los que están:
- Los rendimientos del trabajo, aquellos ingresos que obtenemos trabajando para una empresa por cuenta ajena como asalariados.
- Los rendimientos de actividades económicas, aquellos ingresos que proceden de la actividad empresarial por cuenta propia.
- Las ganancias patrimoniales en general, dentro de las cuales está el incremento de patrimonio fruto de la venta de una vivienda.
¿Cuándo se paga el IRPF?
La forma en la que se tributa es mediante la Declaración de la Renta, cuando los ciudadanos españoles regularizan su situación con la Agencia Tributaria.
Hasta entonces, los residentes hacen retenciones a cuenta, cantidades que se descuentan del importe a pagar cuando se haga dicha declaración anual.
Estas son las 2 formas más comunes:
- Aplicando una retención en las nóminas
- Aplicando una retención en las facturas
En el caso de que hayamos tenido una ganancia patrimonial, liquidaremos el impuesto en la campaña de la renta del año siguiente, que va de abril a junio.
Como se trata de un impuesto progresivo, la cantidad a abonar dependerá de lo cuantiosa que haya sido la ganancia patrimonial, si es que ha habido.
Exenciones en el pago del IRPF
De igual forma que en la plusvalía municipal, existen situaciones que por definición nos eximen de liquidar el IRPF, siempre que haya habido ganancia:
- La transmisión de vivienda habitual de personas mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.
- Cuando reinvirtamos el importe en la compra de otra vivienda habitual. Se ha de solicitar y adquirir la casa en un plazo máximo de 2 años.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
¿Qué es el IBI y quién lo paga al vender un piso?
El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo local que sufragan todas las personas físicas o jurídicas propietarias o usufructuarias de un inmueble.
Se paga anualmente en el rango de fechas que determina cada localidad en sus ordenanzas municipales. Suele estar disponible en la web institucional.
Si vendes tu casa, ¿quién debe pagarlo?
De la Ley de Haciendas Locales se deduce que el IBI lo ha de pagar el vendedor, pues la obligación la contrae quien sea el propietario a fecha 1 de enero.
El Tribunal Supremo estableció como jurisprudencia que debe asumirlo el vendedor siempre y cuando no haya un pacto previo entre ambas partes.
No obstante, según la sentencia 409/2016, de 15 de junio, el impuesto se puede prorratear para que cada parte pague la parte proporcional.
Así las cosas, el vendedor puede repercutir en el comprador la parte proporcional del impuesto en base al tiempo que cada uno de ellos sea titular.
¿Hay más gastos fijos al vender una vivienda?
Más allá de los impuestos, la venta de una vivienda supone otros gastos, como el coste del certificado energético o la cédula de habitabilidad.
Certificado energético
El certificado energético de una vivienda es un documento que señala cuánta energía consume un hogar para funcionar en circunstancias normales.
En él figuran las especificaciones técnicas del inmueble, lo que permite saber, por un lado, si es eficiente y, por otro lado, qué tanto se puede mejorar.
De acuerdo con la Ley 8/2013 de 26 de junio, en España es obligatorio disponer del certificado energético sin importar que quieras vender o alquilar.
Cédula de habitabilidad
Por su parte, la cédula de habitabilidad es un documento administrativo que confirma que la vivienda reúne las condiciones suficientes para ser habitada.
Este certificado es imprescindible tanto para dar de alta los suministros como para vender o alquilar el inmueble. Suele tener una vigencia de 15 años.
Honorarios de la agencia inmobiliaria
Si vendes con una agencia o agente inmobiliario, debes considerar el porcentaje que te cobrarán por intermediar, normalmente entre un 3 u un 7%.
Es importante que tengas en cuenta que la obligación de pagar sus honorarios la contraes desde la formalización del contrato de arras.
Gastos de cancelación de la hipoteca
Cuando has terminado de pagar tu hipoteca, todavía tienes que eliminar la carga reflejada en el Registro de la Propiedad. Es la cancelación registral.
El coste medio de este trámite oscila entre los 400 y los 1.000€. Será más o menos en función de si contratas a una empresa que lo gestione por ti.
¿Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada?
Impuesto de sucesiones y donaciones
El impuesto de sucesiones y donaciones es el tributo regulado por el estado que grava la transmisión de bienes y derechos entre las personas físicas.
Plusvalía municipal por heredar
Cuando recibimos una vivienda en donación o herencia, contraemos la obligación de pagar la plusvalía municipal, la única diferencia está en el plazo.
IRPF sobre la venta de una vivienda heredada
Si hemos heredado una vivienda, no tenemos que pagar IRPF a excepción de que la vendamos y, por lo tanto, se produzca ganancia patrimonial.
En conclusión
Como ves, son bastantes los impuestos que se pagan al vender una casa. Nuestra recomendación es que te dejes asesorar por especialistas.
Tan complejo como saber por cuáles debes tributar es calcular correctamente las cantidades. En blecever realty, podemos ayudarte.
En el caso de que estés valorando vender tu casa y tengas dudas, contacta con nosotros y te diremos cuánto ganarás con la operación.
