Consejos para vender tu propiedad

¿Qué es el usufructo de una vivienda? Derechos y obligaciones

Autor: Santiago García

El usufructo de un inmueble es un concepto de gran importancia, sobre todo para aquellas personas que transitan un proceso de herencia o separación.

Ser el propietario o propietaria de un inmueble no significa poder hacer uso del mismo: ello dependerá de la existencia de la figura del usufructuario.

En este artículo, analizamos el concepto a fin de resolver las dudas más frecuentes por tal de que entiendas los derechos que posees y a qué te habilitan.

¿Qué es un usufructuario de una vivienda?

El derecho de uso y disfrute de una vivienda es un derecho personal e intransferible por el que una persona puede vivir legalmente en un inmueble ajeno.

El usufructuario, como se conoce al poseedor de este derecho real, puede disponer de la vivienda, e incluso alquilarla, a pesar de carecer de la titularidad.

Hemos de diferenciar 2 derechos:

  1. La nuda propiedad, es decir, el derecho sobre la casa
  2. El usufructo o derecho de uso y disfrute del inmueble

Quien sólo posee el primer derecho es el nudo propietario, mientras que quien únicamente dispone del segundo es la figura del usufructuario.

Cuando ambos recaen sobre la misma persona, entendemos que posee la plena propiedad. Es lo que popularmente entendemos como propietario.

Diferencias entre usufructo y propiedad plena

De acuerdo con lo anterior, la diferencia entre el usufructo y la propiedad plena está en los derechos que tiene una persona en cuestión sobre la vivienda.

El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa

Artículo 467 del Código Civil

Por un lado, la legislación establece que el usufructo proporciona el derecho a gozar de la vivienda a la par que obliga a conservarla en su forma o sustancia.

Por otro lado, la persona que tenga la propiedad plena poseerá el usufructo, es decir, reunirá la nuda propiedad y el derecho de uso y disfrute.

¿Se puede dejar una vivienda en usufructo a un hijo?

Sí, se puede dejar una vivienda en usufructo a un hijo mediante un contrato que deberá ser inscrito en la institución del Registro de la Propiedad.

Puede saberse si una vivienda posee usufructuario con una nota simple, el resumen de la situación jurídica del inmueble elaborado por el propio registro.

Derechos del usufructuario de una vivienda

Los derechos de un usufructuario están descritos entre los artículos 471 y el 490 del código civil, resumiéndose en posesión, goce y disfrute del bien.

Uso y disfrute del inmueble

El uso y disfrute del inmueble o usufructo es la potestad de vivir en el inmueble, lo que incluye todo lo que hay en su haber, como una zona ajardinada.

Posibilidad de vender su derecho de usufructo

El usufructuario puede vender su derecho. Lo más común es que se lo ofrezca al nudo propietario por tal de que vuelva poseer el pleno dominio.

No obstante, una persona viuda podría vender el derecho de uso y disfrute o usufructo de la vivienda, por ejemplo, a sus hijos o nietos.

Posibilidades de alquiler y gestión

La normativa determina que el usufructuario podrá recibir los frutos del bien, luego puede alquilarlo y recibir las rentas salvo que se pacte lo contrario.

Obligaciones y responsabilidades del usufructuario

Si los derechos se describen del artículo 471 al 490, las obligaciones y responsabilidades del usufructuario se encuentran del artículo 491 al 512.

Mantenimiento y conservación del inmueble

El artículo 497 del código civil establece que el usufructuario tiene el deber de “cuidar las cosas dadas en usufructo como un buen padre de familia”.

A la práctica, implica realizar las reparaciones ordinarias que deban hacerse a consecuencia del uso del bien, tal y como dicta el artículo 500.

Obligaciones fiscales y legales

En este caso, debemos analizar individualmente cada impuesto, pues la normativa atribuye unos al nudo propietario y otros a la figura del usufructuario.

El tributo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) lo sufragará el usufructuario de acuerdo con artículo 61 de la Ley de Haciendas Locales.

En cambio, el nudo propietario asumirá las cuotas de la comunidad de propietarios según la sentencia del 25 de mayo de 2005 del Tribunal Supremo.

Cabe señalar que las partes podrían llegar a un acuerdo privado para que lo anterior sea diferente, como sucedería en un contrato de alquiler.

Finalización y extinción del usufructo

El usufructo será vitalicio a menos que se haya indicado lo contrario. De ser así, su extinción se producirá o con la renuncia o con el fallecimiento.

Causas comunes de finalización

La causa más común que concluye el usufructo es el fallecimiento de quien tiene el uso y disfrute del inmueble. Así, se extingue con la persona.

Otra causa, aunque menos frecuente, se da cuando expira el plazo por el que se constituyó o cuando el nudo propietario adquiere el uso y disfrute.

Procedimiento para la extinción del derecho

Fallecimiento

El procedimiento para la extinción del derecho, entendiendo que ha fallecido el usufructuario, consiste en cancelarlo en el Registro de la Propiedad.

Habrá que acreditar la muerte con el certificado de defunción correspondiente y la debida solicitud tras liquidar los impuestos de la cancelación.

Renuncia

El usufructuario deberá notificar su voluntad al nudo propietario. Este debe aceptarla, pudiendo rechazarla y que continúe hasta el plazo establecido.

De haber aceptado la renuncia, el usufructuario devolverá la vivienda en las mismas condiciones que la recibió y no tendrá derecho a compensación.

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Usufructo vitalicio vs usufructo temporal

Podemos diferenciar entre:

  • El usufructo vitalicio, aquel que durará tanto como la vida del usufructuario. Este es el tipo de derecho más común en una herencia.

  • El usufructo temporal, aquel que se extinguirá tras el paso de una cantidad de tiempo pactada. Debe indicarse y hacerse ante notario.

Evidentemente, existen más tipos de usufructo, como el legal debido a la viudedad. Se produce cuando muere uno de los miembros del matrimonio.

Implicaciones del usufructo para propietarios y herederos

Derechos de los nudos propietarios

Entre los derechos del nudo propietario están el de propiedad, a pesar de que no tenga el uso y disfrute, el de venta o incluso el de hipotecarse.

Éste podrá incluso realizar obras y mejoras siempre y cuando no perjudiquen al usufructuario ni disminuyan el valor del inmueble.

¿Cómo vender una vivienda con usufructo?

Existen diferentes maneras de vender un inmueble con usufructuario. La fórmula habitual es vender tanto el usufructo como la nuda propiedad.

Esto exige que ambas partes -el nudo propietario y el usufructuario- alcancen un acuerdo, pues ninguno de los dos puede actuar unilateralmente.

Sin embargo, el nudo propietario podría vender su derecho a un tercero, haciendo que el usufructuario permanezca en el inmueble gracias a su derecho.

Esto no se aplica así cuando el usufructo se ha generado tras un divorcio y existen hijos menores de edad. Tal requiere la previa autorización de un juez.

Conclusión: consejos para gestionar eficientemente el usufructo

En definitiva, a la hora de gestionar el usufructo conviene contar con asesoramiento legal, en especial cuando se trata de un proceso de separación o herencia.

Santiago García

Sobre el autor

Santiago García

Chief Operating Officer de bclever realty