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¿Qué es y cómo funciona el alquiler con opción a compra?

Autor: Santiago García

El alquiler con opción a compra es una modalidad que brinda al inquilino la posibilidad de adquirir la vivienda que o bien arrenda o bien quiere arrendar.

Es una alternativa con ventajas y desventajas, tanto para el inquilino como para el propietario, que será muy atractiva si se dan ciertas circunstancias.

En este artículo, te explicamos exactamente qué es el alquiler con opción a compra, cómo funciona y cuándo es una opción que deberías considerar.

¿Qué es un alquiler con opción a compra?

Un alquiler con opción a compra es un contrato de arrendamiento que permite al inquilino ejercer el derecho de adquirir la vivienda en un plazo.

En el documento se concretan las características o requisitos de la eventual compraventa, así como las obligaciones que contraen las partes:

  1. El arrendador o propietario
  2. El arrendatario o inquilino

El primero es quien otorga al segundo la facultad de ejercer el derecho de opción a compra gracias a una cláusula que ha de incluirse en el contrato.

Así pues, el arrendador o propietario se compromete a vender el inmueble al arrendatario o inquilino, quien podrá desistir si así lo prefiere.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

Que el propietario se haya obligado contractualmente a vender la vivienda al precio acordado le impide ofrecérsela a un tercero durante un tiempo.

El inquilino posee la preferencia de compra y la adquirirá al importe pactado, descontando de éste las rentas mensuales que haya aportado.

Ahora bien, la cantidad a restar puede ser o bien una parte del alquiler mensual o bien su totalidad. Ello dependerá del acuerdo entre las partes.

¿Qué tipo de contrato se utiliza y qué puntos deben aparecer?

El contrato de alquiler con opción a compra es un doble contrato con un conjunto de ítems susceptibles de negociarse. A continuación, los repasamos:

  • El importe de alquiler o renta mensual. Del mismo modo que un contrato de arrendamiento al uso es la renta mensual que aportan los inquilinos.

  • El precio de la compraventa de la vivienda, aquella cantidad por la que se realizará la compraventa y por la que se obliga el propietario.

  • La cantidad de las cuotas a restar de la compra. Un porcentaje de la renta mensual se entrega para ser descontada de la adquisición.

  • La prima inicial, la cifra que los arrendatarios aportan al inicio del contrato. Normalmente es del 10% sobre el precio de venta del inmueble.

Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra

Ventajas para el inquilino

La principal ventaja del alquiler con opción a compra es la libertad que concede en la medida que puede evaluarse la vivienda antes de realizar la comprar.

Así pues, la decisión de adquirir el inmueble responde a las experiencias vividas durante el arrendamiento y no a unas expectativas por contrastar.

Otras ventajas son las siguientes:

  • El inquilino puede ejercer el derecho de compra en cualquier momento, pues el propietario se ha comprometido a venderle la vivienda por contrato.
  • El precio de la vivienda, en tanto que se pacta al principio, permanece inmutable, conque se mantendrá a pesar de que el mercado se encarezca.
  • Una parte de la renta, o su totalidad si así se pacta, se acumula a su favor. Es decir, se restará del importe de la compraventa cuando se efectúe.

Desventajas para el inquilino

Las características de este modelo de contrato perjudican en especial a quienes renuncian a su facultad de comprar la vivienda. Estas son las desventajas:

  • Perder la renta acumulada, aquella parte del alquiler destinada a la compra si el arrendatario acaba renunciando a su derecho de adquisición.

  • Si los precios del mercado inmobiliario se moderan, el inquilino no se beneficiará de ello dado que el precio ya está pactado.

  • Perder la totalidad de la prima inicial entregada al comienzo del contrato, lo cual sólo ocurrirá si se renuncia a comprar el inmueble.

  • La compraventa debe hacerse en el plazo estipulado, luego habrán de reunirse las condiciones salvo que las partes alcancen otro acuerdo.

Ventajas para el propietario

  • El propietario monetiza su patrimonio desde el primer minuto gracias a la prima inicial y la parte de la renta mensual destinada a la compra.

  • La vivienda encuentra salida en el mercado sin renunciar a la venta. Esto es interesante para propietarios que no consiguen vender.

  • El precio de venta se pacta al principio, algo que beneficiará al propietario si el valor de mercado de la vivienda disminuye posteriormente.

Desventajas para el propietario

  • El propietario puede ganar menos dinero con la compraventa en el caso de que la casa se revalorice gracias a la situación del mercado.

  • A pesar de que recibe la prima inicial, el beneficio que obtiene el vendedor no es inmediato. De ahí que no sea una opción tan atractiva.

  • Deberá mantener la relación con los inquilinos o contratar a una agencia inmobiliaria que se encargue de la gestión del alquiler.

  • Puede beneficiarse de las ventajas fiscales, esto es, desgravarse ciertos gastos del arrendamiento, como las primas de un seguro.

Diferencias entre alquiler con opción a compra y otros modelos de alquiler

La principal diferencia entre el modelo de alquiler con opción a compra y los demás está en la cláusula que confiere la facultad de adquirir la vivienda.

Del mismo modo ha de considerarse que existe una prima inicial, así como que una parte de las rentas serán destinadas a la eventual compraventa.

Además, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) el contrato tendrá una duración máxima de 5 años si el propietario es una persona física.

La principal desventaja la constituye perder la totalidad del dinero que se aporta como prima inicial en el caso de que se renuncia a adquirir la casa.

¿Cuál es la ventaja? Disponer de un inmueble que, si comprobamos que cumple nuestras expectativas, podamos comprar sin miedo a equivocarnos.

Consejos para negociar un acuerdo de alquiler con opción a compra

Estrategias de negociación para inquilinos

Es difícil encontrar inmuebles cuyos propietarios estén dispuestos a negociar un alquiler con opción a compra, pues su objetivo es vender.

Aquellos que estarán más abiertos a sopesarlo son quienes estén teniendo dificultades a la hora de cerrar la operación con el precio de venta.

Que la venta se eternice supone perder tiempo, dinero y salud, de ahí que algunos propietarios puedan abrirse ante una propuesta atractiva.

Los convencerás proponiéndoles una prima inicial que les parezca justa, la cantidad de dinero que les pagarás al inicio del contrato de alquiler.

De igual forma, cuanto mayor sea porcentaje de la renta mensual destinado al alquiler, mayor será la probabilidad de que cierres el trato.

Al margen de la anterior deberás reunir los requisitos para alquilar un piso. Por ejemplo, demostrar tu solvencia económica o estabilidad laboral.

Recomendaciones para propietarios

Si has sido mal asesorado, te han engañado o la venta se está alargando en el tiempo, es probable que tu propiedad sea vista con recelo por los compradores.

Esto puede pasar si se han hecho rebajas con el paso de los meses. Los compradores toman nota y esperan a que baje más, aprovechándose de tu situación.

El alquiler con opción a compra puede ayudarte a cerrar la operación pronto y sin negociar el precio para que obtengas dinero ya por el inmueble.

Si te proponen un acuerdo en que una porción importante de la renta se destina a la compra, entonces te están pidiendo una hipoteca y no un alquiler.

Por esta razón, es clave que cuentes con un negociador experto de tu lado. Él será la persona encargada de velar por tus intereses y obtener un buen trato.

Conclusión: ¿es el alquiler con opción a compra la decisión más acertada?

El alquiler con opción a compra es una decisión inteligente para aquellos inquilinos que quieren comprar a pesar de no reunir las condiciones para hacerlo.

Éste proporciona la flexibilidad necesaria para vivir en el inmueble, corroborar su decisión y prepararse para ejecutar el derecho de opción a compra.

¿Qué hay de los propietarios?

La opción les interesará si están teniendo dificultades para comercializar su propiedad y desean monetizarla a corto plazo sin renunciar por ello a la venta.

Si tanto el inquilino como el propietario se encuentran en dicha tesitura, entonces deberán negociar los puntos que hemos analizado anteriormente.

¿Tienes dudas? Estés en un lado o en otro, desde bclever realty te acompañamos para que tomes la mejor decisión posible de acuerdo con tu situación.

Santiago García

Sobre el autor

Santiago García

Chief Operating Officer de bclever realty