Consejos para vender tu propiedad

¿Puedo vender mi parte de una casa heredada?

Autor: Santiago García
¿Puedo vender mi parte de una casa heredada?

Cuando fallece una persona y deja un inmueble a varias personas, entre las que te encuentras, es normal preguntarse si puedes vender tu parte de la casa heredada.

En este artículo, analizamos cuáles son todas las opciones que tienes a tu disposición para que puedas tomar la decisión que más te favorezca.

Entonces, ¿puedo vender una parte?

Sí, puedes vender tu parte de la casa heredada.

Cuando una persona fallece y deja un inmueble, por ejemplo, a sus hijos, estos reciben un proindiviso o vivienda propiedad de varias personas.

La venta es posible cuando ejerces tu derecho de aceptar la herencia, lo cual va asociado a la obligación de liquidar ciertos impuestos.

De acuerdo con lo anterior y con el mismo Código Civil, puedes renunciar a ella o ampararte en el derecho a deliberar o decidir con tranquilidad.

¿Qué ocurre si los otros herederos se oponen a la venta?

Los otros herederos, copropietarios del proindiviso, podrían oponerse a la venta de tu parte de la casa heredada a una tercera persona. ¿Cómo?

Mediante el derecho de retracto recogido en el artículo 1067, los otros propietarios pueden sustituir a este comprador en las mismas condiciones.

Si alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsándole el precio de la compra, con tal que lo verifiquen en término de un mes, a contar desde que esto se les haga saber.

Artículo 1067 del Código Civil

Por poner un ejemplo, un hermano puede ocupar el lugar del comprador en una operación en la que vendas tu derecho hereditario o parte por 40.000 €.

Conviene señalar que nadie puede oponerse a la venta de tu parte. Como mucho, podrán ejercer su derecho de retracto como en el ejemplo anterior.

¿Puedo vender una parte de una vivienda a otro heredero?

Lo más normal es que, antes de ofrecer tu parte a un tercero o persona ajena a la familia, comentes la situación con los otros propietarios.

De alcanzarse un acuerdo, el trámite se lleva a cabo en notaría. Se trata, en resumidas cuentas, de una escritura de compraventa por el precio pactado.

Podría darse el caso de que las partes tengan dificultades para pactar el precio. Si así sucede, puede solicitarse una tasación oficial del inmueble.

¿Puedo vender mi parte de la casa a un tercero?

Si por algún motivo no deseamos vender el derecho hereditario a un familiar, siempre cabe la posibilidad de vendérsela a una tercera persona.

El proceso es igual que de cualquier otra compraventa, ahora bien, en la escritura figurará que se trata de una de las partes de una vivienda.

Pasos para vender una casa heredada

Lo primero es la aceptación de la herencia, el trámite legal que debes hacer cuando ha fallecido la persona y se conoce que dejó bienes a terceros.

Mediante este proceso, los herederos reciben los bienes legados siempre y cuando acepten la herencia, incluyendo sus compromisos y obligaciones.

Existen dos formas de hacerlo:

  1. Aceptación pura y simple
  2. Aceptación a beneficio de inventario

En este punto, hemos de analizar por cuánto heredaremos la propiedad. Ha de ser por el valor de mercado para evitar pagar más impuestos de los necesarios.

Teniendo claro que aceptaremos la herencia y queremos comercializar una de sus partes, reunimos la documentación necesaria para realizar la venta.

En resumen, estos son los pasos:

  1. Aceptar la herencia
  2. Liquidar los impuestos de la herencia
  3. Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad
  4. Vender la parte del inmueble
  5. Pagar los impuestos de la venta

¿Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada?

Al vender una casa heredada se pagan impuestos dos veces: primero, cuando se hereda y, segundo, cuando se efectúa la compraventa.

Impuestos de la herencia

  1. Impuesto de sucesiones y donaciones
  2. Plusvalía municipal

Impuestos de la venta

  1. Impuesto de la renta de las Personas Físicas (IRPF)
  2. Plusvalía municipal

Los impuestos de la herencia deben presentarse en un plazo de 6 meses desde el fallecimiento de la persona, contados desde el día de la defunción.

Finalmente, los impuestos de la venta se liquidan en la compraventa, a excepción del IRPF, que se presentará en la liquidación del año siguiente a la operación.

La normativa prevé bonificaciones y exenciones. Por ejemplo, estamos exentos de los impuestos de la venta cuando no haya habido ganancia patrimonial.

Evaluación y tasación de tu parte de la propiedad

Una tasación oficial es un documento elaborado por un organismo homologado por el Banco de España cuyo contenido indica el precio real de una vivienda.

Es necesario cuando el comprador necesita pedir hipoteca. En el caso que nos ocupa, facilita que los herederos se pongan de acuerdo en el precio.

Ha de diferenciarse entre tasación oficial y la valoración que pueda elaborar un agente inmobiliario, la segunda no tiene por qué coincidir con la primera.

De todas maneras, es innecesario tasar la vivienda para vender una de las partes. No es obligatorio y supone ahorrarse, por lo menos, 100€.

Implicaciones fiscales de la venta de una herencia

Una de las decisiones más importantes, y la que determinará que la venta merezca la pena, es el valor por el que heredarás el inmueble legado.

Si quieres vender la casa, analiza por cuánto puedes hacerlo según la situación actual del mercado inmobiliario y las condiciones de la vivienda.

Si heredas un piso por 50.000 € y consigues venderlo por 200.000 €, se habrá producido una ganancia patrimonial de 150.000 €, la diferencia.

¿Por qué es tan importante?

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de adquisición, el que le asignaste en la herencia, y el de transmisión, por el que vendiste.

De acuerdo con el ejemplo, tendrás que tributar a razón de los 150.000 €, dicho de otra manera, los impuestos serán mucho mayores por una decisión.

Así, heredad el inmueble por el valor al que pueda venderse con el objetivo de reducir al máximo la carga fiscal ocasionada por un incremento patrimonial.

Consejos para vender tu parte de una casa heredada

Cuando varios herederos reciben uno inmueble, cada uno ha de decidir qué hacer en función de sus circunstancias e intereses personales.

Es posible que la situación de un heredero le haga concluir que le conviene vender su parte, mientras que otro podría querer mantener el inmueble.

En cualquier caso, sobre todo cuando lo copropietarios son familiares, es importante llegar a un acuerdo por el bien de mantener la relación.

Conclusión: claves para una venta exitosa

En conclusión, teniendo en cuenta que puedes vender tu parte de la casa heredada, te recomendamos que antes de nada lo comentes con los otros herederos.

Tan importante como esto es decidir por qué valor recibiréis el inmueble. Si sólo tú quieres vender, puede que tu interés contravenga el de los demás.

La herencia es un trámite, pero no sólo un trámite: aflora las emociones de las personas y puede llegar a perjudicar las relaciones familiares.

Santiago García

Sobre el autor

Santiago García

Chief Operating Officer de bclever realty