Consejos para vender tu propiedad

¿Puede un inquilino negarse a enseñar la vivienda?

Autor: Marc Ortiga

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La venta de una vivienda se torna más complicada cuando está alquilada, de ahí la pregunta: ¿puede tu inquilino negarse a enseñar la vivienda?

En este artículo, repasamos qué dice la legislación española al respecto y te recomendamos cómo hacerlo basándonos en nuestra experiencia.

Antes de nada: informa a tu inquilino

Este debería ser el primer paso por ley.

El derecho de tanteo establece que el propietario tiene la obligación de comunicarle al inquilino la intención de vender y las condiciones de la operación.

El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.Artículo 25.2 de la LAU

Artículo 25.2 de la LAU

Por lo tanto, de acuerdo con el artículo 25.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tendrá un período de 30 días naturales para decidir si lo ejerce o desiste.

De acuerdo con el artículo 25.2 de la LAU, tienes la obligación de comunicarle a tu inquilino la intención de vender el inmueble y en qué condiciones.

¿Puedes enseñar tu piso si lo tienes alquilado?

Seguidamente, hemos de esclarecer a qué nos referimos cuando hablamos de que un inquilino se niegue a enseñar la vivienda de la que somos propietarios.

No se trata de que él deba realizar las visitas con los potenciales compradores, sino de permitir su entrada y la del propietario, o quien lo esté representando.

Entonces, ¿es legal que mi inquilino se niegue a enseñar la vivienda?

Como propietario tienes 2 derechos, entre otros:

  1. La nuda propiedad, es decir, el derecho sobre la casa
  2. El usufructo o derecho de uso y disfrute del inmueble

Cuando alquilas tu vivienda cedes de forma temporal el uso y disfrute, permitiendo que tu inquilino resida en el inmueble a pesar de que no le pertenezca.

Desde un punto de vista jurídico, esto situación te convierte en nudo propietario. Si no hubieras arrendado el inmueble, se diría que posees la plena propiedad.

Entre las obligaciones que contraes como arrendador se encuentra la obligación de mantener el goce pacífico durante la duración del contrato de arrendamiento.

Ello supone que no puedes perturbar, entorpecer o impedir el uso y disfrute, tanto es así que sería un motivo por el que el inquilino podría rescindir el contrato.

A ello se suma que, como recoge la constitución, el domicilio es inviolable salvo en caso de delito flagrante, luego necesitas su permiso de forma explícita.

Así, tu inquilino está facultado para impedir que cualquier persona acceda a la vivienda. Si lo hicieras, cometerías un delito de allanamiento de morada.

Cláusula que permite enseñar un piso alquilado

Existe una opción que permite desbloquear la situación y es haberlo previsto con anterioridad y añadir una cláusula en el contrato de arrendamiento.

De esta manera, si tu inquilino se niega a enseñar el piso, se produciría un incumplimiento de contrato que te permitiría finalizar la relación.

La desventaja está en que esta cláusula puede disuadir a un buen inquilino de alquilar tu vivienda, pues podría temer que hagas un uso abusivo.

¿Tengo que pedir permiso para enseñar un piso con inquilinos?

En conclusión, sí, has de pedir permiso para enseñar un piso con inquilinos, incluso aunque hayas añadido la cláusula contractual que te lo permite.

La diferencia está en que tus arrendatarios no podrán negarse y, en el caso de hacerlo, tendrá lugar un incumplimiento de contrato que termine su estancia.

¿Es posible echar al inquilino para vender la vivienda?

No puedes echar como tal a tus inquilinos para vender la vivienda. Para rescindir el contrato debería darse alguna de las situaciones previstas por la ley.

El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), señala las situaciones que, si se produjeran, permiten que el propietario rescinda el contrato.

Por ejemplo:

  • Falta de pago de la renta mensual
  • Se han causado daños u obras no consentidas
  • Tienen lugar actividades insalubres

En otro orden de cosas, conviene comprobar cuál es la duración del contrato, pues cuando concluya puedes negarte a que se renueve automáticamente.

Eso sí, la Nueva Ley de Vivienda prevé hasta dos circunstancias que te obligarán a aceptar una prórroga del alquiler, pero debe solicitarlas tu inquilino.

En definitiva, ¿cuál es la mejor opción entre propietarios?

Si has decidido vender tu vivienda y actualmente está alquilada, lo primero ha de ser revisar el contrato y comprobar la duración y las cláusulas que incluye.

Con esta opción, y con un buen entendimiento con tu inquilino, la venta es posible a pesar de que suponga una mayor labor de coordinación entre las partes.

Lo cierto es que la operación será tan fácil como satisfactoria haya sido la relación entre arrendador y arrendatario, algo que, en parte, está en tus manos.

En el caso de que necesites ayuda con la comercialización, cuentas con nuestro equipo de expertos a tu disposición para vender tu casa antes y por más.  

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Autor: Marc Ortiga

Fundador y miembro del consejo de bclever realty. Marc defiende que el futuro de los servicios inmobiliarios no pasa por conectar a las personas entre sí, sino por optimizar el resultado de sus operaciones.