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Plusvalía Municipal: Qué es y Cómo se calcula en 2024

Autor: Marc Ortiga
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La plusvalía municipal es uno de los términos que aparecen cuando se trata de vender un inmueble o recibirlo en herencia, pues es un impuesto significativo.

¿Lo sabías? Existen situaciones que te exoneran del pago del tributo, de la misma manera que el plazo es mayor cuando se trata de una herencia.

En este artículo, analizamos qué es la plusvalía municipal, cómo y cuándo se paga y, en definitiva, todo lo que debes saber para gestionarla correctamente.

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es un impuesto de carácter local que grava el aumento de valor que experimentan los terrenos urbanos cuando se transmiten.

Una transmisión tiene lugar cuando un inmueble cambia de titular. Es decir, una persona cede su derecho real a otra a cambio de unas condiciones.

De esta manera, cuando vendemos o recibimos en herencia o donación una casa, debemos tributar por el valor del terreno en el que está.

¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?

De acuerdo con el artículo 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, la plusvalía municipal se paga en uno de los plazos siguientes:

  • Si se trata de una venta o donación, dispones de 30 días hábiles a contar desde la transmisión para liquidar la plusvalía municipal.
  • Cuando se trata de una herencia, el plazo prorrogable será de 6 meses, prorrogables hasta un año siempre que se solicite.

¿Cómo calcular la plusvalía municipal?

Existen 2 formas de calcular la plusvalía municipal. Como contribuyente, puedes elegir con libertad el procedimiento que te beneficie más:

  • Procedimiento o método real
  • Procedimiento o método objetivo

Procedimiento o método real

Es el resultado de calcular la diferencia entre el valor de transmisión (venta) menos el de adquisición (compra), multiplicado por el Valor Catastral del Terreno.

La diferencia entre el valor de transmisión y adquisición es la ganancia patrimonial. Ambos valores tienen sus propias fórmulas que debes resolver antes.

Puedes consultar el Valor Catastral del Terreno en el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Es un importe que puede variar con el tiempo.

Así, la fórmula es la siguiente:

Método real = ([valor de transmisión – Valor de adquisición] x Valor catastral) x Tipo impositivo del ayuntamiento de tu localidad

Persona utilizando una calculadora

Procedimiento o método objetivo

El método real establece que debes multiplicar el valor catastral del suelo en la fecha de compra por el coeficiente fijado por tu ayuntamiento.

Cabe señalar que este coeficiente depende del tiempo durante el que hayas sido propietario. Consúltalo en el consultorio de tu localidad.

Hecho este cálculo, obtendremos la base imponible que debemos multiplicar por el tipo impositivo que haya establecido el mismo ayuntamiento.

Debes resolver esta fórmula:

(Valor catastral del terreno x Coeficiente determinado por el ayuntamiento en función de los años que hayas sido propietario) x Tipo impositivo del ayuntamiento

Implicaciones de la plusvalía municipal en la venta de propiedades

La plusvalía municipal es un tributo lo suficientemente importante como para que preveamos el importe a sufragar antes de llevar a cabo la operación.

Junto con el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF), se trata de uno de los gravámenes a pagar al vender una casa, salvo que haya exención.

Ahora bien, los tributos serán diferentes en el caso de vender una casa heredada. En tal caso se suma el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).

Ha de señalarse que cada comunidad autónoma posee una normativa, hecho que nos obliga a individualizar todavía más cada proceso de herencia.

Responsabilidades y obligaciones del contribuyente

Quién debe pagar y cuándo

La plusvalía municipal ha de liquidarla o bien el vendedor tras la compraventa o bien el heredero que recibe un inmueble en un proceso de herencia.

La persona física o jurídica sobre la que recae la obligación tributaria es aquella que desde un punto de vista técnico se conoce como sujeto pasivo.

En resumen, debe pagarse en los casos siguientes:

  • Hay una transmisión onerosa. Traspasamos un inmueble a cambio de dinero. Es lo que entendemos como la clásica compraventa.
  • Hay una transmisión lucrativa, la cual tiene lugar cuando se recibe la vivienda como donación o herencia. No se da nada a cambio.
Mujer revisando documentación

Procedimientos de declaración y pago

A la hora de presentar la declaración o autoliquidación tributaria es imprescindible informarse del procedimiento que ha establecido el ayuntamiento.

Aquel que lo gestiona es el mismo en el que se sitúa el inmueble. Lo más probable es que el consistorio disponga de una web informativa.

De hecho, hoy es frecuente que los municipios ofrezcan calculadoras online con la que tener una estimación de la plusvalía municipal que liquidarás.

Documentación necesaria

La documentación por presentar depende de la localidad de la vivienda. El de Reus, por ejemplo, solicita una demostración de la transmisión, como la escritura.

Siguiendo con el supuesto anterior existe la opción de tramitar el impuesto online, por correo postal o, en el caso de las personas físicas, solicitando cita previa.

Tratamiento en herencias y donaciones

Cuando se trata de una herencia, el plazo del que disponemos para la liquidación del gravamen es mayor. Serán 6 meses desde el fallecimiento.

Este plazo puede extenderse hasta el año. Para que así sea debemos solicitarlo formalmente en el ayuntamiento donde esté el inmueble.

Situaciones de exención y reducción

Como la propia palabra indica, una exención es aquella situación que te exime de la obligación de pagar la plusvalía municipal. Son las siguientes:

  • El terreno sobre el que está edificado tu inmueble, que es sobre lo que tributas, no ha incrementado de valor desde que lo adquiriste.

  • La transmisión se lleva a cabo por dación en pago, es decir, cuando se entrega para cancelar la deuda de un préstamo hipotecario.

  • La transmisión del inmueble se realiza entre cónyuges como compensación por bienes compartidos o en beneficio de sus hijos.

  • En el caso de que no haya habido ganancia patrimonial, dicho de otro modo, que no hayas ganado con la compra y venta de la casa.

  • Cuando la transmisión es sobre propiedades estatales o benéficas o inmuebles que han sido declarados bienes de interés cultural.

Conclusión: aspectos fundamentales de la plusvalía municipal

Informarse sobre el papel de la plusvalía es clave para entender cómo nos afectará la fiscalidad estatal y autónoma a nuestra operación inmobiliaria.

Cuando se trata de una herencia es incluso más importante, pues constituye uno de los impuestos con que nos gravarán cuando recibamos un inmueble.

Sí, son muchos los detalles que entran en juego. Por ello, en bclever realty te acompañamos para que consigas el mejor resultado posible.

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Autor: Marc Ortiga

Fundador y miembro del consejo de bclever realty. Marc defiende que el futuro de los servicios inmobiliarios no pasa por conectar a las personas entre sí, sino por optimizar el resultado de sus operaciones.