Nueva Ley de Vivienda 2023

Consejos para alquilar tu propiedad
Nueva ley de vivienda 2023

La nueva Ley de vivienda, aprobada en 2023, ha revolucionado el mercado inmobiliario español introduciendo cambios tanto para inquilinos como propietarios.

En este artículo, repasamos los conceptos clave que maneja, así como las medidas que te afectarán y que debes conocer para no llevarte una sorpresa.

¿Qué es la ley de vivienda y cuándo entrará en vigor?

La Ley de Vivienda es aquella norma que regula el panorama inmobiliario español y ha introducido cambios sustanciales con su aprobación en el año 2023.

Esta normativa entró en vigor el 26 de mayo de 2023. Actualmente, el Tribunal Constitucional ha aceptado estudiar dos recursos interpuestos.

Estas alegaciones tratan sobre aspectos clave de la legislación, como la consideración de viviendas tensionadas o la regulación de los inmuebles protegidos.

Además, aquellas comunidades en las que gobierna el Partido Popular (PP) han rechazado declarar zonas tensionadas, limitando la aplicación de la ley.

¿Por qué una nueva Ley de Vivienda?

La nueva Ley de Vivienda pretende facilitar que los españoles puedan disponer de una vivienda digna y asequible, sobre todo los colectivos más vulnerables.

De esta manera, y más allá de cómo podamos valorarla, persigue proteger a los ciudadanos promoviendo un mercado inmobiliario más equitativo.

Algunas de las medidas que plantea permiten que las administraciones regionales regulen los precios designando las llamadas zonas tensionadas.

Conceptos importantes para entenderla

Zonas tensionadas

Las zonas tensionadas son aquellos lugares en los que existe un especial riesgo de que la oferta de viviendas asequibles sea insuficiente para la población.

Estas áreas pueden ser tan grandes como un municipio o tan pequeñas como un barrio: serán designadas libremente por la autoridad competente.

Son las Comunidades Autónomas (CA) quienes podrán categorizar una zona como tensionada cuando se cumpla uno de los dos requisitos siguientes:

Coste medio de la vivienda

El coste medio del préstamo hipotecario o el alquiler, incluyendo los gastos básicos, supera el 30% de los ingresos medio de la zona en cuestión.

Aumento del precio de compra o alquiler

El precio de compra o alquiler ha subido, al menos, 3 puntos porcentuales por encima del Índice de Precios al Consumo (IPC) de dicha autonomía.

Gran tenedor

De acuerdo con la nueva Ley de Vivienda, se considera gran tenedor a las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles.

Esta es una consideración general, pero la ley considera que será un gran tenedor quien posea cinco inmuebles residenciales en una zona tensionada.

Debe señalarse que la definición excluye del inventario de inmuebles los garajes, trasteros o una superficie construida de más de 1.500 m2.

Vivienda vacía

El Instituto Nacional de Estadística (INE) establece que una vivienda vacía es aquella de uso habitual que no está siendo utilizada, ni tan siquiera periódicamente.

La nueva ley de vivienda contempla que, dependiendo del tiempo que una vivienda permanezca deshabitada, podrá aumentarse la presión fiscal al titular.

¿Cómo afecta la nueva ley de vivienda a propietarios e inquilinos?

Medidas que afectan a propietarios

Si bien hasta ahora iban a cargo de los inquilinos, los honorarios de las agencias inmobiliarias deberán ser sufragados por los propietarios del inmueble.

Ha de tenerse en cuenta que, cuando la vivienda es propiedad de una persona jurídica, la empresa titular ya debía asumir por ley el pago de los honorarios.

¿Qué hay de precio del alquiler?

Los propietarios no podrán aumentar el importe de la renta libremente, sino que la subida estará limitada a un 2%, al menos durante todo el año 2023.

En 2024 se creará un nuevo índice de referencia con el que se actualizarán los contratos, aunque las subidas estarán limitadas a un máximo del 3%.

Después, hay cambios en material fiscal.

Aquellos propietarios que reduzcan el precio de alquiler en zonas tensionadas disfrutaran de una reducción del 90% en el IRPF sobre su rendimiento.

Sin embargo, los grandes tenedores con viviendas de uso habitual vacías durante dos años o más sin justificación alguna tributarán más con la nueva norma.

Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo de entre el 50% y el 150% en la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a quienes tengan cinco o más inmuebles.

Medidas que afectan a inquilinos

Los inquilinos quedan liberados de los honorarios de las agencias inmobiliarias, por lo menos cuando se trate del alquiler de una vivienda de uso habitual.

¿Qué hay sobre los precios?

La nueva ley introduce una limitación en el precio del alquiler, impidiendo que sea mayor al estipulado en el último contrato de la misma vivienda.

Sí puede ser ligeramente superior, pues la renta mensual puede actualizarse con el índice de referencia válido siempre y cuando no supere el tope.

Esta actualización será negociable. En el caso de no alcanzar un acuerdo, el incremento porcentual máximo que podrá aplicarse en 2023 es del 2%.

A partir de 2024, se creará un nuevo índice que evitará subidas desproporcionadas y permitirá que el precio anual aumente hasta un tope del 3%.

Además, si alquilas un inmueble en una zona tensionada, el propietario no podrá repercutirte ningún gasto que no estuviera en el contrato anterior.

Medidas principales de la ley de vivienda 2023

Si bien pueden consultarse todas en la Ley por el Derecho a la Vivienda, a continuación, agrupamos las principales medidas que debes considerar:

Limites en el precio del alquiler

  • Beneficios fiscales para los propietarios de viviendas de titularidad privada que ofrezcan su inmueble en alquiler a un precio reducido.

  • Se estipula un incremento máximo anual del 3% del alquiler en aquellos contratos de arrendamiento vigentes durante 2024.

  • A partir de 2025 se creará un nuevo índice de referencia para actualizar los contratos en sustitución del IPC, utilizado actualmente.

En las zonas tensionadas se añaden estas medidas:

  • Cabrá la posibilidad de prorrogar un año extraordinario el contrato de arrendamiento una vez que haya finalizado.

  • El precio máximo del nuevo contrato de alquiler de una vivienda lo establecerá el contrato anterior, luego no podrá ser superior.

Relación entre arrendador y arrendatario

  • Los gastos de gestión de la inmobiliaria y formalización del contrato irán a cargo del arrendador, ya sea una persona física o jurídica.

Grandes propietarios y viviendas vacías

  • Se considerará a grandes tenedores a aquellos propietarios con 5 viviendas o más de uso residencial en una zona declarada tensionada.

  • Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo en el IBI a las viviendas que lleven vacías 2 años si el titular tiene un mínimo de 4 pisos así.

Conclusiones y recomendaciones

Desde bclever realty creemos que la nueva Ley de Vivienda contribuirá a que algunos propietarios, sobre todo los particulares, se retiren del mercado de alquiler.

Ante la posibilidad de que no puedan rentabilizar su inversión como querrían, podrían decidir vender sus inmuebles, reduciendo más la oferta de viviendas.

Algunos tenedores, en lugar de alquilar sus pisos en régimen de vivienda habitual, podrían arrendarlas en régimen de vivienda de temporada.

Este cambio encuentra su justificación en ahorrarse los honorarios de la agencia inmobiliaria, pues en este caso los seguirán pagando los inquilinos.

De esta manera, a pesar de que la ley pretende facilitar el acceso a la vivienda, se puede dar el caso de que consiga todo lo opuesto con sus medidas.

Sobre el autor:

Santiago García

Santiago García

Chief Operating Officer de bclever realty, Santiago es especialista en marketing digital y comunicación desde hace más de 10 años. Es licenciado Publicidad y Relaciones Públicas, así como analista web. Lo conocerás por su pasión por la montaña.