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Índice de Referencia de Precios de Alquiler: ¿cómo te afecta?

Autor: Marc Ortiga

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Ha llegado el Índice de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda, una de las principales medidas del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), son muchas las preguntas que se hacen tanto inquilinos como a propietarios sobre su aplicación.

En este artículo, analizamos qué es el Índice de Referencia, a quién afecta y qué deberías hacer si eres el propietario de un inmueble de alquiler.

¿Qué es el Índice de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda?

Ha llegado el Índice de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda, una de las medidas más esperadas por propietarios, inquilinos y agencias inmobiliarias.

Su aplicación genera muchas dudas, conque en este artículo analizamos qué es, a quién afecta y qué deberías hacer si eres el propietario de un inmueble de alquiler.

El Sistema Estatal de Referencia de Pisos de Alquiler de Vivienda (SERPAVI) es una medida prevista por la Nueva Ley de Vivienda, la ley 12/2023 de 24 de mayo.

Se trata de una base de datos de contratos de alquiler que proporciona un rango de precios con el que fijar la renta mensual de los contratos de arrendamiento.

De esta manera, el Índice de Precios de Referencia, como se le conoce comúnmente, facilita una horquilla formada por una renta mensual mínima y un máximo.

La web de La Moncloa afirma que el objetivo es contribuir a aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, conque su carácter es más que informativo.

En aquellas zonas que se declaren tensionadas, el índice establece la renta mensual máxima que se puede pactar, algo que obedecerá a dos factores clave:

  1. El tipo de arrendador o propietario
  2. El contrato de alquiler o arrendamiento anterior

En cualquier caso, la declaración de las zonas tensionadas es competencia de las Comunidades Autónomas y depende de la concurrencia de dos características.

¿Cuándo entrará en vigor el límite de alquiler?

El índice de referencia se incluyó en el BOE el 15 de marzo de 2024, después de que la Nueva ley de vivienda previera su creación cuando se aprobó, en el año 2023.

Las zonas tensionadas, y por lo tanto la regulación del arrendamiento, entraron en vigor el 16 de marzo, un día después de que se llevará a cabo su publicación.

De entre todas las comunidades, sólo Cataluña ha solicitado la declaración de zona tensionada de sus municipios, lo que incluye a un conjunto de 140 localidades.

De este modo, el índice de referencia será meramente informativo en el resto de los territorios españoles, aunque podría cambiar si así lo dicen las autonomías.

¿Durante cuánto tiempo será vigente el índice de referencia?

Las zonas tensionadas tendrán una vigencia de 3 años desde el día siguiente a su publicación, prorrogable anualmente si se mantienen las circunstancias.

En este punto, es difícil conjeturar si el índice de referencia ha venido para quedarse o se trata de una medida que cambiará cuando lo haga el propio gobierno.

También podría darse el caso de que desaparezcan las circunstancias que justifican la declaración de zona tensionada. De nuevo, se trata de mera especulación.

Los conceptos clave para entender el índice de precios

El área tensionada

Una zona tensionada es un territorio en el que existe un especial riesgo de que la oferta de viviendas asequibles sea insuficiente para la población.

Estas áreas pueden ser tan grandes como un municipio o tan pequeñas como un barrio. Podrán ser así designadas si se cumplen 2 requisitos:

  1. El coste medio del préstamo hipotecario o el alquiler, incluyendo los gastos básicos, supera el 30% de los ingresos medio de la zona.

  2. El precio de compra o alquiler ha subido, al menos, 3 puntos porcentuales por encima del Índice Precios al Consumo (IPC) de la autonomía.

El índice de precios deja de ser una herramienta informativa y adquiere carácter vinculante cuando la vivienda de alquiler está en un área tensionada.

La condición de gran tenedor

La condición de gran tenedor tiene lugar si:

  • La persona física o jurídica que sea titular de cinco inmuebles o más de uso residencial -vivienda habitual- ubicados en una zona tensionada.

  • Aquella persona física o jurídica titular en España de más de diez inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500m2.

Entonces, ¿a quién afecta el Índice de Precios?

La medida afecta a quienes tengan inmuebles en las zonas tensionadas, una designación competencia exclusiva de las comunidades autónomas.

En estas áreas se activa, además, la condición de gran tenedor, que lo serán las personas físicas o jurídicas que reúnan las características señaladas.

Así, la normativa regula todas las viviendas de alquiler de uso residencial enmarcadas en un área tensionada, afectando más a los grandes tenedores.

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, mediante el índice de referencia estipula un rango de valores para cada vivienda, un mínimo y un máximo.

En las zonas tensionadas, el precio máximo de los nuevos contratos de alquiler de grandes tenedores será el valor máximo que indique este índice.

Este criterio se aplica de igual forma a aquellas viviendas de personas que no son grandes tenedores y no se han alquilado en los últimos 5 años.

Personas físicas o jurídicas que NO son grandes tenedores

Si alquilaste tu vivienda o viviendas antes del 16 de marzo, no tienes de qué preocuparte. La norma no es retroactiva y el contrato es válido.

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la renta pactada de los nuevos contratos no podrá ser superior a la del último contrato vigente en los últimos 5 años.

Si actualizaste anualmente el alquiler de acuerdo con una cláusula contractual y no eres gran tenedor, podrás alquilar la vivienda de uso residencial por ese precio.

De todas maneras, si acreditas uno de los cuatro supuestos previsto por la Nueva ley de Vivienda, sí podrás aumentar hasta un 10% la renta mensual.

En resumen, podrás mantener la renta mensual que han estado pagando tus inquilinos después de haber aplicado las actualizaciones o subidas anuales.

Ahora bien, si o bien no puedes demostrarlo o bien ha estado vacío durante los últimos 5 años, el precio máximo será el que marque el índice de referencia.

Personas físicas o jurídicas que son grandes tenedores

Si todas tus viviendas están alquiladas antes del 16 de marzo, has de saber que la norma no es retroactiva y los contratos y la renta mensual son válidos.

Sin embargo, cuando tus inquilinos abandonen sus respectivos inmuebles, la renta de los nuevos contratos será como máximo la que establezca el índice.

En el caso de que el importe de éste sea mayor que la renta mensual del último contrato de alquiler, el precio será el inferior, en ningún caso el mayor.

Situaciones que permiten subir el precio de alquiler

Como veíamos anteriormente, sí es posible aumentar hasta un 10% la renta mensual si se cumple uno de los 4 supuestos que contempla la legislación:

  • Cuando en los 2 años anteriores a la firma del contrato de alquiler se han finalizado actuaciones que han mejorado la accesibilidad.
  • Cuando en los 2 años anteriores se ha rehabilitado o mejorado la vivienda y se acredita un ahorro de energía primaria no renovable del 30%.
  • Cuando la vivienda se ha rehabilitado según el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.
  • Cuando el contrato se firma por un periodo de 10 años o más o el inquilino tenga el derecho de prorrogarlo en las mismas condiciones por esta duración.

En otro orden de cosas, las viviendas de menos 30m2, las de más de 150m2 y las construidas en los últimos 5 años están exentas del efecto de índice.

En conclusión: analiza cómo te afecta el índice

A pesar de la alarma que ha generado el Índice de Referencia, no deja de ser una herramienta informativa si no se declaran las zonas tensionadas.

¿Eres uno de los propietarios afectados por la ley? Si es así, es normal que tengas muchas preguntas sobre qué puedes y deberías hacer ahora.

Desde bclever realty, analizamos tu caso y te proponemos cómo mejorar la rentabilidad de tu vivienda de alquiler respetando la norma.

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Autor: Marc Ortiga

Fundador y miembro del consejo de bclever realty. Marc defiende que el futuro de los servicios inmobiliarios no pasa por conectar a las personas entre sí, sino por optimizar el resultado de sus operaciones.