Consejos para vender tu propiedad

¿Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada?

Autor: Santiago García
¿Cuántos impuestos se pagan al vender una casa heredada?

Cuando se vende una casa heredada, se pagan impuestos en la aceptación de la herencia y en la venta. ¿Cuáles son en concreto y cuánto se paga?

En este artículo, analizamos los impuestos que gravan a los herederos y las exenciones previstas para que reduzcas tu carga fiscal en la medida de lo posible.

¿Cuánto hay que pagar de impuestos por vender un piso heredado?

Es imposible determinar cuánto pagarás de impuestos por vender un piso heredado, ahora bien, sí podemos señalar cuáles son los tributos que gravan la operación.

Conviene especificar que debe diferenciarse entre los impuestos de la herencia y los relativos a la venta. Así pues, estos son los que tendrás que liquidar:

Impuestos de la herencia

  1. Impuesto de sucesiones y donaciones
  2. Plusvalía municipal

Impuestos de la venta

  1. Impuesto de la renta de las Personas Físicas (IRPF)
  2. Plusvalía municipal

El cuánto dependerá de las circunstancias personales. Por ejemplo, podrás ahorrarte los impuestos de la venta si no se ha producido ganancia patrimonial.

Las exenciones son aquellas situaciones previstas por la normativa que, tal y como indica la palabra, te eximen del pago de los tributos anteriores.

Plusvalía municipal

La plusvalía municipal es un impuesto de carácter local que grava el aumento de valor que experimentan los terrenos urbanos cuando se transmiten.

De esta manera, cuando recibimos en herencia una casa debemos tributar en función del valor que tenga el terreno en el que está dicha vivienda.

De acuerdo con el artículo 110 del Real Decreto Legislativo 02/2004 de 5 de marzo, dispones de 6 meses para liquidarlo, siendo prorrogable a un año.

La plusvalía se paga dos veces: en primer lugar, cuando aceptamos la herencia, en segundo lugar, cuando se efectúa la venta del inmueble heredado.

Cómo se calcula en estos casos

Existen dos formas de calcular la plusvalía municipal. Como contribuyente, puedes elegir con libertad el procedimiento que te beneficie más:

  1. Procedimiento o método real
  2. Procedimiento o método objetivo

Procedimiento real o método objetivo

Es el resultado de calcular la diferencia entre el valor de transmisión (venta) menos el de adquisición (compra), multiplicado por el Valor Catastral del Terreno.

La diferencia entre el valor de transmisión y adquisición es la ganancia patrimonial. Ambos valores tienen sus propias fórmulas que debes resolver antes.

Puedes consultar el Valor Catastral del Terreno en el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Es un importe que puede variar con el tiempo.

Así, la fórmula es la siguiente:

Método real = ([valor de transmisión – Valor de adquisición] x Valor catastral) x Tipo impositivo del ayuntamiento de tu localidad

Procedimiento o método objetivo

El método real establece que debes multiplicar el valor catastral del suelo en la fecha de compra por el coeficiente fijado por tu ayuntamiento.

Cabe señalar que este coeficiente depende del tiempo durante el que hayas sido propietario. Consúltalo en el consultorio de tu localidad.

Hecho este cálculo, obtendremos la base imponible que debemos multiplicar por el tipo impositivo que haya establecido el mismo ayuntamiento.

Debes resolver esta fórmula:

(Valor catastral del terreno x Coeficiente determinado por el ayuntamiento en función de los años que hayas sido propietario) x Tipo impositivo del ayuntamiento

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

El IRPF se liquida mediante la Declaración de la Renta, cuando los ciudadanos españoles regularizan su situación con la Agencia Tributaria.

En el caso de que hayas tenido ganancia patrimonial con la venta, tributarás por el impuesto en la campaña de la renta del año siguiente.

Como se trata de un impuesto progresivo, la cantidad a abonar dependerá de lo cuantiosa que haya sido la ganancia patrimonial, si la hay.

Determinación de la ganancia o pérdida patrimonial

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de venta de tu casa y el de compra. Si has ganado dinero con la operación, hay ganancia patrimonial.

De haber incrementado tu patrimonio, lo que entendemos como ganancia patrimonial, deberás liquidar el Impuesto sobre la Renta a las Personas Físicas (IRPF).

Comprar y vender un inmueble son operaciones que suponen un cambio en tu patrimonio, con que contraes la obligación de tributar por el incremento.

Tener pérdidas en lugar de ganancias, te exime del tributo. Sin embargo, tal y como veremos, la legislación contempla más exenciones a parte de esta.

La fórmula que utilizaremos para calcular la ganancia patrimonial supone restar el importe del valor de adquisición al de transmisión. Es la siguiente:

Ganancia patrimonial = valor de transmisión (venta) – valor de adquisición (compra)

Impuesto de Sucesiones y Donaciones y su impacto en la venta

La herencia es aquel proceso por el que una persona, el heredero, recibe los bienes, derechos y obligaciones de su anterior propietario, el fallecido.

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones es el tributo que pagan los ciudadanos que reciben una herencia a la comunidad en la que residía el difunto.

De este modo, cada Comunidad Autónoma posee una normativa territorial, hecho que nos obliga a individualizar todavía más cada proceso de herencia.

En el caso de Cataluña, la Agència Tributària de Catalunya ofrece una guía que detalla el funcionamiento del Impost sobre successions i donacions.

¿Se puede pagar el impuesto de sucesiones y la Plusvalía con el dinero que has recibido de la herencia?

Sí, es posible aceptar la herencia y liquidar los impuestos después, aunque deben considerarse los plazos establecidos a fin de evitar recargos.

El Impuesto de Sucesiones debe presentarse en un plazo de 6 meses desde el fallecimiento, pudiéndose ampliar a un año si así se solicita.

Venta de viviendas heredadas sin testamento

Cuando fallece una persona y se desconoce si hizo testamento, debe consultarse si lo hay en el Registro de General de Últimas Voluntades.

En él conseguiremos un certificado que facilita a los familiares conocer la existencia del testamento y, si lo hay, en qué notaría se realizó.

De no existir testamento se produce una sucesión intestada: heredan los hijos o descendientes por cabeza, es decir, a partes iguales.

Consejos para minimizar los impuestos y maximizar los beneficios

Una de las decisiones más importantes, y la que determinará que la venta merezca la pena, es el valor por el que heredarás el inmueble legado.

Si quieres vender la casa, analiza por cuánto puedes hacerlo según la situación actual del mercado inmobiliario y las condiciones de la vivienda.

Si heredas un piso por 50.000 € y consigues venderlo por 200.000 €, se habrá producido una ganancia patrimonial de 150.000 €, la diferencia.

¿Por qué es tan importante?

La ganancia patrimonial es esta diferencia entre el valor de adquisición, el que le asignaste en la herencia, y el de transmisión, por el que vendiste.

De acuerdo con el ejemplo, tendrás que tributar a razón de los 150.000 €, dicho de otra manera, los impuestos serán mucho mayores por una decisión.

Así, hereda el inmueble por el valor al que pueda venderse con el objetivo de reducir al máximo la carga fiscal ocasionada por un incremento patrimonial.

Conclusión: aspectos clave para una venta exitosa desde el punto de vista fiscal

Vender una casa heredada puede ser un proceso tan doloroso como agotador, sobre todo si se trata de la casa donde has crecido junto a tu familia.

A lo emocional se suman un sinfín de aspectos técnicos a los que debes prestar atención si quieres pagar los menos impuestos posibles.

Puede parecer un tema menor cuando has perdido a un ser querido, sin embargo, desatenderlo hará que malvendas y te desgastes en el proceso.

¿Qué es lo más importante?

Cualquier persona susceptible de recibir una herencia debería analizar su conveniencia y, de querer hacerlo, entender la carga fiscal que ello implica.

Si has sido nombrado heredero o heredera, el código civil reconoce que tienes el derecho, que no la obligación, tanto de heredar como de renunciar.

En el caso de que necesites ayuda con la aceptación de la herencia o la venta del inmueble, en bclever realty te acompañamos para hacerlo más fácil.

Santiago García

Sobre el autor

Santiago García

Chief Operating Officer de bclever realty