Consejos para vender tu propiedad

¿Un hijo puede comprar la casa de sus padres?

Autor: Marc Ortiga
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Un hijo puede comprar la casa de sus padres. La pregunta no está en el qué, sino en el cómo: ¿qué sale más a cuenta? ¿Compraventa o una donación?

En este artículo, analizamos ambas opciones con el objetivo de que tomes la mejor decisión posible y conozcas la carga fiscal que generará la operación.

¿Qué es mejor? ¿Donar o vender una vivienda entre padres e hijos?

Antes de plantearnos siquiera una donación en lugar de una compraventa, conviene comprobar si se cumplen los requisitos para realizar la operación.

La donación de una vivienda es el acto por el cual una persona dispone gratuitamente del inmueble en favor de otra que lo acepta. Se podrá hacer si:

  • El donante está en vida
  • El inmueble está al corriente de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
  • La vivienda está libre de cargas

Revisar si está libre de cargas supone solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad. En ella figuran las deudas que pesan sobre la propiedad.

En cualquier caso, ambas partes deberán pagar impuestos sin importar que se cumplan los requisitos. De esta manera, ¿qué ventajas representa la donación?

Ventajas de donar un piso frente a venderlo a un hijo

Donar es una opción más adecuada, desde el punto de vista económico, cuando la transmisión es de padres a hijos dado que los impuestos son menores.

Cualquier compraventa conlleva liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cifrado en un 10% sobre el valor de compra en Cataluña.

A los impuestos suma los gastos de notaría y registro, el certificado energético, la cédula de habitabilidad y los honorarios del asesor inmobiliario.

El primer y el segundo documento son exigibles por ley pese a que las partes puedan llegar a un acuerdo, y la figura del profesional es recomendable.

El proceso de donación de una casa: pasos a seguir

Tramitar la donación

Lo primero que deben hacer los progenitores es acreditar la titularidad del inmueble. Bastará con una nota simple emitida por el Registro de la Propiedad.

A continuación, los donantes -los padres- tendrán que hacer constar su voluntad de donar ante notario para que el donatario -el hijo o hija- la acepte.

De este modo, intervienen estas partes:

  1. Donantes: quienes realizan la donación a un tercero, su hijo
  2. Donatario: quien recibe o se beneficia de esta donación   

Entonces, se firmará la escritura de donación del inmueble. El Código Civil lo exige así en las donaciones de viviendas, un documento privado es insuficiente.

Tan pronto se haya suscrito la escritura pública, debe llevarse al Registro de la Propiedad para que se realice la inscripción del cambio de titularidad.

Liquidar los impuestos

Obligaciones del donatario

La Agència Tributària de Catalunya establece que las adquisiciones gratuitas o donaciones están sujetas al Impost sobre successions i donacions.

Una de las claves está en la fecha de meritación, aquella en la que se firma el contrato y partir de la cual se inicia el plazo para la liquidación de impuestos.

Así, hecha la escritura, deberá presentarse en el plazo de un mes a fin de liquidar los impuestos que determine la Comunidad Autónoma que corresponda.

Cada una de ellas prevé unos tributos y exenciones determinados, por ejemplo, en función de la edad o de la relación entre los donantes y el donatario.

En el caso de Cataluña, la Agència Tributària ofrece una guía práctica en la que se repasa el funcionamiento del Impuesto sobre sucesiones y donaciones.

Obligaciones de los donantes

La plusvalía municipal es un impuesto de carácter local que grava el aumento de valor que experimentan los terrenos urbanos cuando se transmiten.

Este es uno de los tributos que deberán sufragar los donantes, sin importar que la transmisión del inmueble se produzca a través de una donación.

El otro tributo es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que se liquida en la declaración de la renta del año siguiente a la donación.

Existen situaciones que liberan del pago de estos impuestos, son las exenciones previstas por la ley, como que no haya habido ganancia patrimonial.

Conclusiones: comprar una casa a los padres, ¿es la mejor opción?

En conclusión, si bien un hijo puede comprar la casa de sus padres, lo más inteligente económicamente es transmitir la propiedad mediante una donación.

A parte de estas opciones, existe una opción todavía más ventajosa a pesar de lo que supone: recibir la vivienda en herencia siempre será más económico.

Si necesitas que te acompañemos en el proceso para que tomes las mejores decisiones posibles, cuentas con nuestro servicio de venta de inmuebles.

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Autor: Marc Ortiga

Fundador y miembro del consejo de bclever realty. Marc defiende que el futuro de los servicios inmobiliarios no pasa por conectar a las personas entre sí, sino por optimizar el resultado de sus operaciones.