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Ganancia patrimonial: Qué es y cómo calcularla

Autor: Marc Ortiga
Ganancia patrimonial

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La ganancia patrimonial es uno de los conceptos más importantes a la hora de vender un inmueble, sin embargo, pocas personas saben qué es y cómo calcularla.

Determinar si has tenido ganancia patrimonial supone despejar antes otros variables igual de importantes, como el valor de transmisión y el de adquisición.

En este artículo, analizamos en detalle qué es la ganancia patrimonial, cómo te afecta y cómo calcularla. Así afrontarás la venta con seguridad y confianza.

¿Qué son ganancias patrimoniales?

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de venta de tu casa y el de compra. Si has ganado dinero con la operación, hay ganancia patrimonial.

De haber incrementado tu patrimonio, lo que entendemos como ganancia patrimonial, deberás liquidar el Impuesto sobre la Renta a las Personas Físicas (IRPF).

Comprar y vender un inmueble son operaciones que suponen un cambio en tu patrimonio, con que contraes la obligación de tributar por el incremento.

Tener pérdidas en lugar de ganancias, te exime del tributo. Sin embargo, tal y como veremos, la legislación contempla más exenciones a parte de esta.

¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble?

La fórmula que utilizaremos para calcular la ganancia patrimonial supone restar el importe del valor de adquisición al de transmisión. Es la siguiente:

Ganancia patrimonial = valor de transmisión (venta) – valor de adquisición (compra)

Tanto el valor de transmisión como el de adquisición tienen propias fórmulas, pues incluyen en su haber otras variables. No se trata de una simple resta.

¿Qué es el valor de transmisión de una vivienda?

Valor de transmisión = importe real – gastos y tributos

El valor de transmisión de un inmueble es el resultado de restar los gastos e impuestos que has sufragado al importe por el que has vendido el inmueble.

Los gastos incluyen los siguientes conceptos:

  • Plusvalía municipal de tu localidad
  • Honorarios de la agencia inmobiliaria

¿Qué es el valor de adquisición de un inmueble?

Valor de adquisición = importe real + gastos y tributos

El valor de adquisición de un inmueble es el precio por el que lo compraste, sumando los gastos y tributos sufragados, como el IVA si es de obra nueva.

En primer lugar, el importe es el valor por el que escrituraste la vivienda. De esta manera, es tan fácil como consultar el valor que figura en tu escritura.

En segundo lugar, los impuestos que debes sumar dependen de si compraste un inmueble de obra nueva o de segunda mano. ¿Dónde consultarlos?

Si adquiriste un inmueble y pediste hipoteca, debes tener las facturas de la gestoría con la liquidación de cada uno de los gastos. Ahí tienes toda la información.

Valor de adquisición de un inmueble heredado

Para calcular el valor adquisición de un inmueble heredado debes considerar tres tributos, entre ellos el Impuesto de Sucesiones y Donaciones:

  1. Impuesto de Sucesiones y Donaciones
  2. La Plusvalía municipal
  3. El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

El segundo dos veces, tanto al heredar como al vender, mientras que el tercero sólo lo pagarás cuando se produzca la venta o transmisión de la vivienda.

El valor de adquisición es crucial en las herencias, pues si quieres vender después el inmueble determinará la cuantía de los impuestos que debes pagar.

¿Cuánto se paga por ganancia patrimonial?

Después de resolver la fórmula de la ganancia patrimonial, debes multiplicar esta cantidad por un porcentaje, el tipo impositivo que corresponda.

  • Ganancia de hasta 6.000€: 19%
  • Ganancia entre 6.000 y 50.000€: 21%
  • Ganancia entre 50.000€ y 200.000€: 23%
  • Ganancia de más de 200.000€: 26%

Ahora bien, los tipos se aplican progresivamente. Si la ganancia patrimonial es mayor de 200.000€, no es tan fácil como multiplicar el numero por 26%.

Los primeros 6.000€ tributan al 19%, de los 6.000€ a los 50.000€ al 21% y así sucesivamente si la ganancia patrimonial es de más de 200.000€.

Implicaciones fiscales de la ganancia patrimonial

La plusvalía municipal

La plusvalía municipal es un impuesto de carácter local que grava el aumento de valor que experimentan los terrenos urbanos cuando se transmiten.

Una transmisión tiene lugar cuando un inmueble cambia de titular. Es decir, una persona cede su derecho real a otra a cambio de unas condiciones.

De esta manera, cuando vendemos o recibimos en herencia o donación una casa, debemos tributar por el valor del terreno en el que está.

El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo local que sufragan todas las personas físicas o jurídicas propietarias o usufructuarias de un inmueble.

Se paga anualmente en el rango de fechas que determina cada localidad en sus ordenanzas municipales. Suele estar disponible en la web institucional.

De la Ley de Haciendas Locales se deduce que el IBI lo ha de pagar el vendedor, pues la obligación la contrae quien sea el propietario a fecha 1 de enero.

De acuerdo con la sentencia 409/2016, de 15 de junio, el impuesto se puede prorratear para que cada parte pague en base al tiempo que ostenta la titularidad.

El Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas (IRPF)

El IRPF grava la renta de los contribuyentes, los rendimientos o ingresos obtenidos a lo largo de un año natural, incluyendo la ganancia patrimonial.

En el caso de que hayamos tenido una ganancia patrimonial, liquidaremos el impuesto en la campaña de la renta del año siguiente, que va de abril a junio.

Como se trata de un impuesto progresivo, la cantidad a abonar dependerá de lo cuantiosa que haya sido la ganancia patrimonial, si es que ha habido.

Finalmente, existen situaciones que te liberan de tributar. El caso más conocido es reinvertir en una vivienda habitual en un plazo máximo de 2 años.

Consejos para minimizar la ganancia patrimonial en Reus

En el caso de las herencias, es muy importante recibir el inmueble (valor de adquisición) por el precio al que vayas a venderlo (valor de transmisión).

Pagarás por el incremento patrimonial o diferencia entre el valor por el que lo heredas y el de venta, de ahí que debas elegir con cuidado por cuánto lo heredas.

Pongamos un ejemplo:

Si lo adquieres por 300.000€ y lo vendes por 400.000€, tributarás a razón de los 100.000€ de diferencia, que son considerados ganancia patrimonial.

Cuando se hereda un inmueble se declara el valor de adquisición en el Impuesto de Sucesiones. El importe que establezcas determinará tu carga fiscal.

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Autor: Marc Ortiga

Fundador y miembro del consejo de bclever realty. Marc defiende que el futuro de los servicios inmobiliarios no pasa por conectar a las personas entre sí, sino por optimizar el resultado de sus operaciones.