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Fianzas de alquiler para propietarios: guía 2024

Autor: Marc Ortiga

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La fianza de una vivienda de alquiler constituye una obligación legal para los propietarios cuando formalizan un contrato de arrendamiento.

Se trata de una de las cuestiones que más preocupan tanto al propietario como al inquilino, de hecho, en ocasiones es un tema de disputa.

  • ¿La fianza es obligatoria?
  • ¿Cuánto o cuántas se pueden pedir?
  • ¿Dónde debe depositarse?

En este artículo, analizamos el funcionamiento de la fianza de alquiler, de la misma manera que las obligaciones legales de las partes implicadas.

Qué es la fianza de una vivienda de alquiler

La fianza de una vivienda de alquiler es una obligación legal, regulada estatal y autonómicamente, que contrae el propietario cuando arrenda un inmueble.

En pocas palabras, es un depósito cuya finalidad es garantizar que los daños o desperfectos ocasionados al inmueble durante el arrendamiento son reparados.

Si bien es la propiedad la que está obligada a ingresar la fianza en el organismo indicado, este importe de dinero es el inquilino quien lo aporta al inicio del contrato.

Así funciona la fianza legal, aquella exigible por ley, y no debe confundirse con la contractual, una garantía adicional que podría solicitar el propietario.

¿Es obligatoria la fianza en un contrato de alquiler?

De acuerdo con el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la fianza de una vivienda de alquiler es obligatoria. Así lo establece la normativa:

Será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Artículo 36.1 de la LAU

De esta manera, la fianza es un requisito de cualquier contrato de arrendamiento que, de no aportarse, supondría su finalización si se recurre a la vía judicial.

¿Cuántos meses de fianza se pueden pedir en 2024?

La respuesta está en el mismo artículo 36.1: los meses de fianza obedecen al tipo de alquiler. Son 2 las modalidades que reconoce el texto de la LAU:

  1. Alquiler de vivienda habitual o arrendamiento de vivienda
  2. Alquiler de vivienda temporal o uso distinto del de vivienda

Cuando se trata de un alquiler de vivienda habitual, la fianza mínima exigible por ley se corresponde a una mensualidad, pudiendo sumarse a 2 contractuales.

De ser un alquiler de vivienda temporal o uso distinto del de vivienda, se pedirán 2 meses de fianza, pero no hay un máximo de fianzas contractuales.

Tipo de alquilerFianza legal obligatoriaFianzas adicionales permitidasTotal
Vivienda habitual1 renta2 rentas3 rentas
Vivienda temporal2 rentasSin regularSin regular

Distintos tipos de fianza que debes conocer

Fianza legal

La fianza legal es aquella que la ley establece como obligatoria y el inquilino entrega al propietario o arrendador cuando formalizan el contrato.

Fianza contractual

La fianza contractual es adicional, no es obligatoria por ley y sirve para que el inquilino responda de los desperfectos o incumplimientos contractuales.

A diferencia de la legal, estos meses de garantía adicional no deben depositarse en ningún organismo, sino que los tendrá en su poder el propietario.

Depósito de la fianza de alquiler

Dónde depositar la fianza

La fianza legal se depositará en el organismo competente de la respectiva comunidad autónoma. En Cataluña es el Institut Català del Sol (INCASOL).

¿Qué pasa si no se deposita?

Tan pronto se formaliza el contrato de alquiler, empieza el plazo del que dispone el propietario para ingresar la fianza en el organismo competente.

La normativa varía en cada comunidad autónoma. A modo de ejemplo, en Cataluña se dispone de 2 meses legales a partir de la firma del contrato.

Una vez vencido, se aplican recargos de demora sobre el importe de la fianza legal. Están previstos por la ley 13/1996 y podrían generar intereses.

Devolución de la fianza de alquiler

¿Cuándo se devuelve la fianza de un alquiler?

El propietario deberá solicitar la devolución de la fianza a INCASOL durante los 8 días siguientes a la finalización del contrato de arrendamiento.

Para ello necesita presentar:

  1. La instancia señalada por el propio INCASOL
  2. Un comprobante del depósito de la fianza
  3. Un documento demostrando el fin del contrato

De acuerdo con el propio INCASOL, el organismo dispone de un plazo máximo de 21 días para tramitar la devolución a contar desde que se solicitó.

Entonces, ¿cuánto se tarda en devolver la fianza? Si tanto el propietario como el organismo apuran los plazos previstos, llevará cerca de un mes.

¿Qué se puede descontar de la fianza de alquiler?

Cuando el inquilino o arrendatario abandona el inmueble, el propietario o arrendador podrá descontar de la fianza los importes correspondientes a diferentes conceptos.

  • El inmueble no se devuelve tal y como se entregó
  • Quedaron adeudadas facturas de suministros
  • Se ha incumplido una de las cláusulas del contrato
  • El inquilino desiste e incumple la estancia mínima

Cómo evitar disputas entre propietario e inquilinos

Por un lado, el propietario conviene que elabore un inventario del mobiliario de la vivienda y fotografías y un vídeo que muestre el estado de conservación.

Por otro lado, el inquilino debería comunicar en los días siguientes a su entrada las deficiencias que encuentre a fin de que consten y no se le atribuyan a él.

Así se evitan futuras disputas o malentendidos.

Los contratos de alquiler acostumbran a señalar que la vivienda se entrega en perfectas condiciones a pesar de que el inquilino no lo haya comprobado.

De hecho, de acuerdo con el código civil, el arrendatario tiene la obligación de devolver la finca tal y como la recibió, de ahí la importancia de lo anterior.

Seguir estas prácticas, sumado a evitar la comunicación oral para comunicar desperfectos, reduce los malentendidos entre las partes.

En definitiva, te recomendamos:

  1. Crear un inventario del mobiliario de la vivienda
  2. Grabar un vídeo y/o hacer fotografías y adjuntarlas en el contrato
  3. Mantener toda la comunicación por escrito

En conclusión: consejos para gestionar la fianza de alquiler

En conclusión, más allá de entender el funcionamiento de la fianza de alquiler, debes considerar en todo momento qué tipo de inmueble estás alquilando.

El siguiente paso es seguir las prácticas con que evitar eventuales conflictos con el inquilino, lo cual dará sus frutos cuando concluya el arrendamiento.

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Autor: Marc Ortiga

Fundador y miembro del consejo de bclever realty. Marc defiende que el futuro de los servicios inmobiliarios no pasa por conectar a las personas entre sí, sino por optimizar el resultado de sus operaciones.