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¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler?

Autor: Marc Ortiga

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La pregunta más común en el arrendamiento de una vivienda, tanto por arrendadores como arrendatarios, es cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler.

La legislación es clara al respecto, sin embargo, la información está fragmentada en diferentes artículos que dificultan dar una respuesta meridianamente clara.

A continuación, te contamos todo lo que necesitas saber sobre la duración mínima de un contrato de alquiler, así como el funcionamiento de las llamadsa prórrogas.

La duración mínima según la ley

Para responder a la pregunta hemos de consultar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la norma española que regula el alquiler de bienes inmuebles en España.

Esta apunta que la duración de un contrato de alquiler puede pactarse, es decir, el propietario y el inquilino podrán establecer el plazo que consideren oportuno.

En cualquier caso, si la duración fuera menor de cinco años -siete si el propietario es una empresa-, se renovará por plazos anuales hasta alcanzar los cinco o siete.

Por lo tanto, podemos concluir lo siguiente:

  • La duración mínima de un contrato de alquiler es de 5 años si el propietario es una persona física o particular.

  • La duración mínima de un contrato de alquiler es de 7 años si el propietario es una persona jurídica o empresa.

Puede que lo anterior te resulte confuso porque la duración mínima hasta el año 2019 era de 3 años, sin embargo, pasó a ser de 5 con la aprobación de un Real Decreto.

Debemos tener en cuenta que todo esto se aplica a los contratos de vivienda habitual, aquellos inmuebles que constituyen la residencia permanente de la persona.

¿Cuándo puedo dejar un piso de alquiler?

El artículo 11 de la LAU establece que el arrendatario o inquilino podrá dejar la vivienda de alquiler transcurridos seis meses a contar tras la fecha o entrega del inmueble.

Este mismo artículo contempla que el contrato puede incluir una penalización para aquellos inquilinos que desistan del alquiler antes del cumplir el primer año.

He aquí un ejemplo:

La arrendataria podrá desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan
transcurrido al menos seis meses de vigencia del contrato, siempre que se lo
comunique a la arrendadora con una antelación mínima de 30 días.
En caso de que los ARRENDATARIOS quieran desistir anticipadamente del
contrato, el ARRENDADOR podrá solicitar la indemnización legal establecida
en la LAU correspondiente a un mes de alquiler por cada año pendiente de
cumplir y a la parte proporcional en el periodo inferior a un año en caso de que
los arrendatarios desistieron anticipadamente del contrato.
Y en el caso que los ARRENDATARIOS quieran desistir del contrato de manera
anticipada habiendo cumplido ya el primer año de contrato y siempre que se
entregue la vivienda en perfecto estado. La ARRENDADORA renuncia a la
indemnización antes citada, siempre que los ARRENDATARIOS avisen por
escrito con un mínimo de 30 días de antelación.

De acuerdo con esta penalización, el inquilino deberá pagar al propietario una mensualidad del alquiler por cada año del contrato que quede por cumplir.

A la práctica, lo más normal es que la duración mínima sea de un año, aunque podría ser de medio año si abona el importe que corresponde a la penalización.

En cualquiera de los casos, si el inquilino quiere rescindir el contrato ha de comunicar su intención con una antelación mínima de 30 días o podrá ser penalizado.

La prórroga o renovación de un contrato de alquiler

Los contratos de alquiler de menor duración a la estipulada por la LAU se renuevan automáticamente por anualidades hasta alcanzar los cinco o siete años.

Cuando se cumpla el quinto o el séptimo año se prorrogará por anualidades con un máximo de tres salvo que alguna de las partes exprese desee rescindirlo.

Por lo tanto:

Sumando las prórrogas, la estancia máxima de un inquilino será de 8 años si el propietario es un particular, en cambio, será de 10 años si se trata de una empresa.

A lo anterior han de sumarse las prórrogas contempladas por la Nueva Ley de Vivienda, que son de obligada aceptación para el arrendador en estos casos:

  • Si el inquilino puede acreditar una situación de vulnerabilidad social y económica, el contrato se prorrogará por un año si este lo solicita.

  • Si la vivienda se encuentra en una zona tensionada, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria obligatoria de tres años.

En conclusión: esto dura un contrato de alquiler en España

En definitiva, la duración mínima de un contrato de alquiler puede pactarse, aunque se renovará automáticamente por anualidades si fuera inferior a los cinco o siete años.

El inquilino podrá rescindir el contrato el contrato transcurridos seis meses siempre y cuando sufrague la indemnización o alcance un acuerdo con el propietario.

También podría rescindirse el contrato anticipadamente si ocurre alguna de las circunstancias específicas en el artículo 27 de la LAU, como el impago de una renta.

El arrendador incluso podría recuperar la vivienda para el uso de sus padres, hijos o el suyo propio, pero ello sólo podrá hacerse si se añade la cláusula correspondiente.

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Autor: Marc Ortiga

Fundador y miembro del consejo de bclever realty. Marc defiende que el futuro de los servicios inmobiliarios no pasa por conectar a las personas entre sí, sino por optimizar el resultado de sus operaciones.