Consejos para vender tu propiedad

Documentos para vender una casa en 2024

Autor: Marc Ortiga

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Hoy en día necesitas múltiples documentos para vender una casa y, sin embargo, es habitual que muchos vendedores se olviden de algunos de ellos.

En este artículo repasamos aquellos que son imprescindibles para comercializar tu propiedad, de lo contrario no podrás firmar la compraventa.

Documentos necesarios para vender un piso

Documentos de la vivienda

De todos los documentos, uno de los más importantes es la cédula de habitabilidad, pues atestigua que la vivienda reúne las condiciones para habitada.

Tanto es así que este certificado es uno de los requisitos para dar de alta los suministros o, simplemente, para vender o alquilar el inmueble.

El certificado de eficiencia energética es igual de necesario porque establece la energía que requiere un hogar para funcionar en circunstancias normales.

En él figuran las especificaciones técnicas de la vivienda, lo que permite saber, por un lado, si es eficiente y, por otro lado, cuánto se puede mejorar.

Toda la información sobre la situación jurídica del inmueble, incluidas sus cargas, podrá consultarse en la nota simple del piso, al alcance de cualquiera.

En pocas palabras, es un resumen de la información que alberga el Registro de la Propiedad, como su titularidad o si posee un régimen especial.

A la hora de vender una casa, no son necesarios los planos de la vivienda ni la escritura de compraventa, aunque son recomendables, sobre todo la segunda.

Documentos sobre el edificio

Uno de los más conocidos es el Certificado de la inspección técnica del edificio en tanto que determina el estado del mismo gracias a una inspección visual.

Todos los edificios de viviendas están obligados a pasarla antes de que cumplan los 45 años, sin importar que sean unifamiliares o plurifamiliares.

Además, los propietarios de viviendas de una comunidad de vecinos deben demostrar estar al corriente de pago de los gastos comunes de esta.

Es el certificado de deuda cero con la comunidad.

Este documento es imprescindible para vender la vivienda, aunque la legislación permite al comprador exonerar de la obligación al vendedor.

Para comercializar tu inmueble no será necesario, sin embargo, que cuentes con los estatutos de la comunidad, donde figuran los derechos y obligaciones.

Comprobantes de pago

Si vendes un inmueble, debes aportar el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), mientras que el notario comprobará si debes los anteriores.

El Tribunal Supremo estableció como jurisprudencia que debe asumirlo el vendedor siempre y cuando no exista ya un pacto entre ambas partes.

Junto al IBI, has de aportar el Certificado de deuda cero de la hipoteca, el cual demuestra que has liquidado el préstamo con tu entidad financiera.

En lo que respecta a los suministros, tienes que decidir si o bien los mantienes dados de alta, incurriendo en un sobrecoste, o bien tramitas la baja.

Nota simple del Registro de la Propiedad

¿Qué es una nota simple del registro de la propiedad?

La nota simple de un piso es un resumen de la situación jurídica de la vivienda creado a partir de la información recogida en el Registro de la Propiedad.

Esto es lo que contiene:

  • Titularidad: Se refiere a la identificación del propietario del inmueble, de la misma manera que la participación de la finca en las zonas comunes.
  • Cargas: Son los préstamos o embargos que pesan sobre la vivienda. Si los tiene, pasarán a ser responsabilidad del nuevo propietario o comprador.
  • Descripción: Finalmente, presenta una descripción de la finca, lo que incluye desde la superficie útil hasta el número de referencia catastral.

¿Para qué sirve el registro de la propiedad?

La nota simple indica si posee algún tipo de régimen especial, como protección oficial, y las cargas que pesan sobre el inmueble, como una hipoteca.

Lo más normal es que la pida el comprador, ya que la necesita para tramitar la hipoteca. Si ya la tienes, reducirás los tiempos de la operación.

¿Cómo solicitar una nota simple del registro de la propiedad?

Debes acceder a la web de Registradores de España y pulsar en “solicitar”. A continuación, necesitas presentar alguno de los datos siguientes:

  • Identificador Único de Finca Registral: Se trata de un código único e invariable que el Registro de la Propiedad atribuye a esta finca.
  • Datos registrales: Se refiere a los datos con que se ha inscrito la finca en el Registro de la Propiedad, como el tomo, libro o sección.
  • Titular actual: Deberás añadir el nombre completo o parcial del titular o el NIF, aunque para hacerlo necesitarás un certificado electrónico.

¿Cuánto cuesta?

Como todo, el precio dependerá de dónde pidamos la nota simple. Será aproximadamente de 10€ si la solicitas en la web del Registro de la Propiedad.

¿Cuánto tarda una nota simple?

Si solicitas la nota simple vía online, la recibirás aproximadamente en 48 horas, mientras que esperarás hasta 3 días si la solicitas presencialmente.

Certificado energético de una vivienda

¿Qué es y para qué sirve el certificado energético?

El certificado energético de una vivienda es un documento que señala cuánta energía consume un hogar para funcionar en circunstancias normales.

En él figuran las especificaciones técnicas del inmueble, lo que permite saber, por un lado, si es eficiente y, por otro lado, cuánto tanto se puede mejorar.

El certificado energético, y por lo tanto su etiqueta, se sirven de una escala de letras que expresan el grado de eficiencia, siendo la «A» el máximo.

¿Cómo conseguirlo?

Tendrás que contratar a un certificador energético. La Generalitat de Catalunya ofrece un listado en el que puedes encontrar a un profesional competente.

Si estás vendiendo tu casa con una agencia inmobiliaria, lo más seguro es que trabaje con un certificador a quien se encargará de contratar en tu lugar.

¿Es obligatorio el certificado de eficiencia energética para vender?

De acuerdo con la Ley 8/2013 de 26 de junio, en España es obligatorio disponer del certificado energético sin importar que quieras vender o alquilar.

Igualmente debes mostrar la etiqueta de eficiencia energética en la publicidad, de esta manera lo establece el Real Decreto 390/2021 de 1 de junio.

¿Cuánto cuesta un certificado de eficiencia energética?

El precio medio del documento ronda los 60€. No obstante, el importe variará en función del inspector y de las características de la vivienda.

Dependiendo de la comunidad autónoma en la que te estés, tendrás que pagar unas tasas administrativas para registrar este documento.

¿Cuándo caduca el certificado energético?

El certificado energético tiene una validez de 10 años desde que se emite. Si ya lo tienes y no ha caducado, no hace falta que lo renueves.

En cambio, si has hecho reformas importantes a la vivienda, tendrás que hacerlo de nuevo o no podrás firmar el contrato de compraventa.

Cédula de habitabilidad

¿Qué es y para qué sirve la cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que confirma que la vivienda reúne las condiciones suficientes para ser habitada.

Este certificado es necesario tanto para dar de alta los suministros como para vender o alquilar el inmueble y suele tener una vigencia de 15 años.

En pocas palabras, la cédula de habitabilidad especifica la superficie útil, las habitaciones y el umbral máximo de ocupación del inmueble.

¿Cuánto cuesta una cédula de habitabilidad?

El precio de la cédula de habitabilidad dependerá de la Comunidad Autónoma y su antigüedad. Ronda los 180€ si sumas los honorarios y tasas.

Requisitos en Cataluña para obtener la cédula de habitabilidad

Son varios los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad, como tener una superficie útil mínima de 36m2 o una altura de 2,50 metros.

Las condiciones mínimas se regularon por el decreto 141/2012 del 30 de octubre, donde se diferencian en base a su tipo y fecha de construcción.

¿Dónde se pide?

Necesitarás a un arquitecto o aparejador que inspeccione tu vivienda y emita un certificado que después revisará el colegio profesional correspondiente.

Este mismo técnico, o incluso tú, deberá tramitar el certificado en la Agència de l’Habitatge, el organismo que expedirá la cédula de habitabilidad.

Si no sabes si tu casa ya dispone de licencia de ocupación, el otro nombre que recibe la cédula, puedes consultarlo en el buscador de la web de dicha agencia.

Planos de la vivienda

¿Cómo conseguir los planos de una vivienda?

Cuando quieres vender, contar con los planos te ayuda a comercializar tu vivienda en los portales inmobiliarios online posicionándola en un lugar más visible.

Si ya no dispones de ellos y tu vivienda es posterior a 1950, puedes pedir una copia a tu ayuntamiento, pues los solicita para otorgar la licencia de construcción.

¿Cuánto valen los planos de una casa?

Si tu ayuntamiento no dispone de los planos, siempre cabe la posibilidad de que un técnico cualificado haga un levantamiento del plano de tu inmueble.

El precio depende del tamaño de la vivienda y del grado de detalle de los planos. Como norma general, puedes contar con que costarán 3€ por metro cuadrado.

Escritura de compraventa

Para qué sirve una copia simple de una escritura

La escritura de compraventa es un documento púbico inscrito en el Registro de la Propiedad que da seguridad a las partes en la venta de una vivienda.        

El notario es el responsable de su elaboración, así como de verificar la identidad de ambas partes y preparar su posterior inscripción en el registro.

Una copia simple es un documento meramente informativo que carente de la firma de notario. Así pues, tiene el mismo valor jurídico que una fotocopia.

¿Cuánto cuesta una escritura de compraventa?

Mientras que una copia simple ronda los 30€, la escritura de compraventa oscila entre el 0,2% y el 0,5% del valor de inmueble que se escriturará.

¿Quién paga la escritura de compraventa según la ley?

La legislación española establece que “los gastos de otorgamiento de la escritura serán a cuenta del vendedor”, sin embargo, no suele hacerse así.

La realidad es que lo habitual es que los gastos de notaría corren a cuenta del comprador, salvo que las partes hayan acordado lo contrario.

Certificado de la inspección técnica de edificios (ITE)

El Certificado de Inspección Técnica del edificio determina el estado

Uno de los más conocidos es el Certificado de la inspección técnica del edificio en tanto que determina el estado del mismo gracias a una inspección visual.

Todos los edificios de viviendas están obligados a pasarla antes de que cumplan los 45 años, sin importar que sean unifamiliares o plurifamiliares.

Certificado de deuda cero con la comunidad de propietarios

El certificado de deuda cero manifiesta que estás al corriente de pago con la comunidad. Puedes pedírselo al administrador de la misma.

Recibo de pago del IBI

Deberás aportar ante notario el último recibo pagado del Impuesto de Bienes Inmuebles, mientras que el notario puede comprobar que no eres deudor.

Puedes acordar con el comprador que cada uno asuma una parte de dicho tributo en base a los días en que cada parte ha tenido la propiedad.

Certificado de deuda cero de la hipoteca

El certificado de deuda cero de la hipoteca es aquel documento en el que la entidad financiera demuestra que hemos pagado hasta la última cuota.

Esta misma tiene obligación de entregarnos el certificado. A pesar de que se puede obtener con rapidez, es mejor que lo pidas con antelación. Recuerda que de la misma manera debes cancelar la hipoteca del Registro de la Propiedad, pudiendo dejarlo en manos de una gestoría.

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Autor: Marc Ortiga

Fundador y miembro del consejo de bclever realty. Marc defiende que el futuro de los servicios inmobiliarios no pasa por conectar a las personas entre sí, sino por optimizar el resultado de sus operaciones.