Consejos para vender tu propiedad

Derecho de tanteo y retracto: qué es y cuándo se usa

Autor: Marc Ortiga

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Si estás pensando en vender una propiedad alquilada, es importante que conozcas los derechos de tu inquilino: el derecho de tanteo y el de retracto.

En este artículo, exploraremos cómo estos derechos impactan en la venta de tu propiedad y qué medidas tomar para prevenir complicaciones.

¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

El derecho de tanteo

El derecho de tanteo establece que el propietario tiene la obligación de comunicarle al inquilino la intención de vender, así como las condiciones de la operación.

El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Artículo 25.2 de la LAU

El arrendatario tiene un período de 30 días naturales para ejercer su derecho y adquirir el inmueble con preferencia sobre otros posibles compradores.

En el caso de que no se haya tenido en cuenta el derecho de tanteo, el arrendatario podrá ejercer libremente su otro derecho, que es el de retracto.

El derecho de retracto

El derecho de retracto se ejerce cuando ya se ha efectuado la venta y permite al inquilino sustituir al comprador en las condiciones pactadas.

El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

Artículo 1521 del Código Civil

Así las cosas, podemos entenderlo como un derecho de adquisición preferente que el arrendatario es libre de ejercer si no usó su derecho de tanteo.

Es importante considerar, además, que el derecho de retracto caduca en un plazo de 30 días naturales a contar desde que el inquilino es informado.

La diferencia entre tanteo y retracto

La diferencia clave entre el derecho de tanteo y el de retracto está en el cuándo: el de tanteo es anterior a que se lleve a cabo la venta de la vivienda.

DerechoPlazoCuando se utiliza
Tanteo30 días naturalesAntes de la venta
Retracto30 días naturalesDespués de la venta

El derecho de tanteo y retracto de la Generalitat de Cataluña

Vender una vivienda que fue objeto de un proceso de ejecución hipotecaria supone que la Generalitat de Cataluña posee el derecho de tanteo y retracto.

En este caso, haciendo uso de su derecho de adquisición preferente, la administración catalana podría sustituir al comprador en las mismas condiciones.

Tal y como indica en su página web, “la agencia notificará al titular de la vivienda la decisión de ejercerlo o renunciar en un plazo máximo 2 de meses”.

En el caso de que se lleva a cabo una inspección visual de la vivienda, al plazo anterior se sumarán 15 días naturales para que pueda realizarse el examen.

Finalmente, podría darse el caso de que la Generalitat no se pronuncie. De ser así, se entenderá que la administración ha renunciado a ejercer su derecho.

Modelo de cláusula de derecho de tanteo y retracto

Derecho de Adquisición Preferente.

En caso de venta de la finca arrendada, los arrendatarios renuncian a cualquier derecho de adquisición o tanteo. Artículo.25 LAU. Arrendamientos Urbanos.

No obstante, lo anterior, en todo caso la arrendadora deberá comunicar a los arrendatarios su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

Derecho de Tanteo y Retracto.

El Arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto.

En conclusión: el papel del derecho de tanteo y retracto

Como puedes ver, el derecho de tanteo y retracto conceden a tu inquilino una opción de compra preferente que podrá ejercer libremente en el plazo indicado.

En cualquier caso ello no impedirá que vendas la vivienda, pues como mucho podrá sustituir al comprador de la vivienda en las condiciones que has pactado.

En otro orden de cosas, es importante comprobar si el arrendatario no ha renunciado ya a su derecho de acuerdo con una cláusula del contrato de arrendamiento.

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Autor: Marc Ortiga

Fundador y miembro del consejo de bclever realty. Marc defiende que el futuro de los servicios inmobiliarios no pasa por conectar a las personas entre sí, sino por optimizar el resultado de sus operaciones.