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Contrato de Exclusividad Inmobiliaria: Qué es y qué debes saber

Autor: Marc Ortiga

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La exclusividad inmobiliaria es una práctica habitual de las agencias que, aparentemente, beneficia a ambas partes. ¿Realmente es así?

Si bien la mayoría de los profesionales te la ofrecerán, en bclever realty creemos que no es necesaria, es más, puede perjudicar la venta de tu casa.

En este artículo, analizamos en detalle la exclusividad inmobiliaria y te contamos todo aquello que debes saber antes de firmársela a una agencia.

¿Qué es un contrato de exclusividad inmobiliaria?

En ocasiones, los contratos tienen nombres más llamativos que representativos. Es el caso de los mal llamados “seguros a todo riesgo”.

Su nombre genera confusión porque, lejos de lo que pueda parecer, no te cubren de cualquier riesgo, sino en determinadas circunstancias.

De la misma manera, los contratos de exclusividad inmobiliaria deberían llamarse contratos de permanencia, pues te atan por un tiempo.

A la práctica, la exclusividad es un acuerdo escrito por el que tu inmueble queda bloqueado durante unos meses por una agencia o agente.

¿Cuánto dura un contrato de exclusividad inmobiliaria?

Hemos visto permanencias de doce meses, ahora bien, lo más habitual es que sean de tres o seis meses. Hay algo más que debes saber.

Tan importante como su duración es la llamada prórroga tácita, la antelación con la que debes comunicar tu voluntad de no renovar el contrato.

En el caso de que no lo hagas en los términos establecidos, la exclusividad inmobiliaria se renovará automáticamente por el mismo periodo.

Así pues, es imprescindible que comuniques tu voluntad de no renovar el contrato en el tiempo, forma y vía que describa el acuerdo.

¿Qué hacen muchas inmobiliarias?

Cuando se acerca la fecha de cancelación, llaman al cliente para decirle que tienen una reserva que, al final, no se efectuará.

No tiene por qué ser mentira, pero puedes cancelar el contrato de todas formas sin que se vea afectado el proceso de venta.

¿Qué hay que tener en cuenta antes de firmar un contrato de exclusividad inmobiliaria para vender un piso?

No te dejes llevar por las valoraciones

Una práctica común es ofrecer una valoración gratuita que gusta al propietario, sin importar que el precio esté fuera de mercado.

Si el precio de venta acordado es menor que el precio final de venta, la comisión seguirá siendo la misma. Es decir, tú pierdes más.

La agencia inmobiliaria solo ha dejado de ganar unos cientos de euros, pero tú, en el mejor de los casos, habrás perdido algunos miles.

El alcance de la exclusividad inmobiliaria

La exclusividad inmobiliaria va más allá de la vigencia del contrato, o sea, que la agencia podría reclamarte sus honorarios.

Si vendes la propiedad a una persona que se interesó por ella a través de la agencia, deberás pagar la comisión de todas formas.

Esto suele desembocar en un interés por llegar al máximo número de personas

posibles a fin de asegurar los honorarios.

El falso “paga solo si vendes”

Seguro que alguna vez has visto este slogan publicitario. Es mentira: la obligación de pagar la contraes con el contrato de arras.

Si la venta no se lleva a cabo y no es por una causa imputable a la inmobiliaria, deberás pagar igualmente su comisión.

De hecho, es habitual que algunas empresas descuenten su comisión cuando reciben las arras y, después, te ingresen el importe sobrante.

Por qué algunos propietarios la firman

Nadie se despierta un día con ganas de firmar un contrato de exclusividad inmobiliaria. Lo que te lleva a ella es un proceso más largo.

Cuando comienzas a vender tu casa y lo haces por tu cuenta, pasas por un periodo de tiempo en el que algunas empresas te ofrecen:

• Acceso a grandes carteras de clientes

• Una familia que ha vendido su casa y quiere comprar

• Publicidad en decenas de portales inmobiliarios

• Publicar tu inmueble en una red de agencias

Es lo que en bclever realty llamamos conectar, llegar a las personas interesadas. Sin embargo, eso ya lo has hecho con tu anuncio.

Estas organizaciones, si bien no consiguen convencerte, sí siembran en ti la duda de si el verdadero problema está en llegar a más personas.

Si te crees su mensaje, entonces tiene sentido lo que te ofrecen. El resultado es que firmas la exclusividad a cambio de todos estos contactos.

¿Se puede anular un contrato de exclusividad inmobiliaria?

Una técnica clásica de las inmobiliarias consiste en ofrecer una valoración gratuita. Es su forma de convencerte sobre la exclusividad.

Esta valoración suele ser muy atractiva, entre otras cosas, por el precio de venta que te proponen.

Es probable que a las pocas semanas te digan que, debido a la respuesta del mercado, es recomendable ajustar un poco el precio.

Entonces, tu inmueble aparecerá en los portales con la etiqueta “ha bajado de precio” y los compradores perciben necesidad por vender.

Cuando descubres que el cambio ha sido mala idea, quieres romper el contrato, pero eso sería un error desde el punto de vista legal.

¿Qué te recomendamos?

Si no tienes prisa por vender el inmueble, comunícale a la inmobiliaria que solo quieres hacerlo por el precio de la valoración gratuita.

De esta manera, perderán interés en comercializarlo, tu operación se quemará y podrás gestionarla por tu cuenta vencido el contrato.

Incumplimiento del contrato de exclusividad inmobiliaria

Considerando que tu inmueble queda bloqueado por un agente o agencia, puede darse un incumplimiento del contrato en los siguientes casos:

  1. Vendes el inmueble por tu cuenta o con otra agencia inmobiliaria
  2. Te niegas a vender el inmueble con un comprador propuesto por la inmobiliaria

En ambos cosas la agencia puede reclamarte sus honorarios, pudiendo recurrir a la vía judicial a fin de que abones la comisión correspondiente.

Así pues, lo mejor sigue siendo esperar.

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En conclusión

Si ignoras lo que te hemos contado y te limitas a observar la realidad, verás que no hay ninguna necesidad de atarse a cambio de contactos.

Por otro lado, si una empresa te ofrece un mejor resultado que aquel que podrías conseguir por tu cuenta, la permanencia tiene menos sentido.

Esta es la paradoja del contrato de exclusividad inmobiliaria:

A la empresa que lo necesita, no se la querrás firmar, mientras que a aquella que no la necesita, serás tú quien se la quieras entregar voluntariamente.

En bclever realty creemos que la permanencia está porque lo que vendrá después no te gustará. De lo contrario, ¿qué sentido tiene?

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Autor: Marc Ortiga

Fundador y miembro del consejo de bclever realty. Marc defiende que el futuro de los servicios inmobiliarios no pasa por conectar a las personas entre sí, sino por optimizar el resultado de sus operaciones.