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Contrato de arras: Qué es, tipos y modelos

Autor: Marc Ortiga

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El contrato de arras es uno de los documentos más comunes en la compraventa de un inmueble y, sin embargo, es uno de los que más dudas generan.

No importa que seas comprador o vendedor, firmarlo e incurrir en un incumplimiento puede conllevar consecuencias económicas e incluso legales.

En este artículo, repasamos los diferentes tipos de contratos de arras que existen para que sepas cuál es el que mejor se ajusta a tus necesidades.

¿Qué es el contrato de arras?

Un contrato de arras es un contrato privado entre un comprador y un vendedor en el que el primero formaliza su intención de comprar el inmueble del segundo.

El acuerdo implica que el vendedor entregará una cantidad de dinero acordada con el comprador a cuenta del inmueble, lo que hará en concepto de señal.

En consecuencia, la firma del contrato de arras supone que ambas partes adquieren un compromiso que, de romperlo, supone incurrir en una penalización.

¿Por qué lo firman los compradores?

Por una parte, evita que otra persona se les adelante y bloquee el inmueble y, por otra parte, les concede tiempo para, por ejemplo, negociar la hipoteca.

¿Es obligatorio hacer el contrato de arras?

No es obligatorio hacer el contrato de arras, pero se recomienda su firma para que tanto el vendedor como el comprador puedan asegurar la operación.

Este contrato brinda un periodo de tiempo para que ambas partes realicen las gestiones necesarias previas a la firma de la escritura ante notario.

Por ejemplo:

  • El vendedor puede necesitar tramitar la cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética o mudarse a una nueva vivienda.
  • El comprador suele requerir tiempo para finalizar la venta de su vivienda actual o conseguir la financiación necesaria para la compra.

En resumen, el contrato de arras proporciona seguridad jurídica a ambas partes durante el proceso de preparación para completar la compraventa.

Tanto es así que los compradores que necesitan un préstamo hipotecario sólo lo firman si las arras están condicionadas a la concesión de la hipoteca.

Ahora bien, el plazo entre el contrato de arras y la escritura de compraventa se puede pactar libremente, pero será de 6 meses si son arras penitenciales.

Tipos de contratos de arras

Como cada compraventa tiene sus propias particularidades, existen hasta 3 tipos diferentes de arras. A continuación, repasamos sus particularidades:

Arras confirmatorias

En el contrato de arras confirmatorias el comprador se obliga a vender y su contraparte a comprar tal y como figura en el contrato de compraventa.

Este acuerdo no contempla en ningún caso qué penalización debe aplicarse en caso de incumplimiento: es el afectado quien debe interponer una demanda.

Si la operación tiene lugar en Cataluña se aplica su código civil, lo que supone que todas las arras serán confirmatorias salvo que se haya indicado lo contrario.

Arras penitenciales

En las arras penitenciales se establece el precio que deberán pagar el comprador o el vendedor en el caso de que decidan desistir de la compraventa.

Por ejemplo, si la parte compradora desiste, perderá la cantidad abonada en concepto de señal, mientras que la vendedora deberá pagar el doble.

Como hemos indicado anteriormente, las arras penitenciales sólo lo serán en Cataluña si en el contrato se señala. De lo contrario, serán confirmatorias.

Arras penales

El objetivo de las arras penales es garantizar el cumplimiento del contrato de compraventa. Desistir tiene consecuencias económicas y legales.

A modo de ejemplo, si es el comprador quien desiste, debe pagar el doble de la cantidad abonada y el comprador puede demandarlo por daños y perjuicios.

De ser el vendedor quien incurre en un incumplimiento, el vendedor puede pedirle el doble de la cantidad abonada u obligar a que cumpla lo establecido.

Dudas frecuentes

¿Cuál es la diferencia entre el contrato de arras y la escritura de compraventa?

Son documentos diferentes. El contrato de arras es un documento privado entre las partes, mientras que la escritura de compraventa es pública.

Además, tienen objetivos diferentes: el contrato de arras concede la seguridad y el tiempo necesario a las partes con que formalizar la operación.

Por su lado, la escritura de compraventa es la culminación del proceso, el documento que permite el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.

Es diferente del contrato de compraventa, que es un documento en el que se pacta la compra de una vivienda de obra nueva todavía en construcción.

¿Qué pasa cuando se rompe un contrato de arras?

Casi siempre que se rompe un contrato de arras se debe a problemas de financiación del comprador. Nuestro equipo se asegura de que eso no pase.

En cualquier caso, es necesario que aparezca la cláusula de cancelación por inviabilidad financiera, que permite desistir sin consecuencias de ser así.

En bclever realty estamos de tu parte, ahora bien, entendemos que es una lástima que alguien perdiera su dinero por lo que de por sí es una mala noticia.

Cuando se ha hecho un estudio previo de la operación y de la capacidad de endeudamiento es muy raro que se rompa el contrato de arras.

Es importante indicar que no es obligatorio firmar un contrato de arras para comprar un inmueble, de la misma manera, no es obligatorio hacerlo ante notario.

¿Qué cantidad o porcentaje se paga en las arras?

Esta respuesta será diferente en cada caso. Por lo general, se abona el 10% sobre el valor de compra, cantidad que se descuenta del precio final.

¿A quién se ingresa el dinero de las arras?

Lo más normal es que se ingrese el dinero a la agencia inmobiliaria que intermedia entre las partes y lo guarde en depósito hasta la compraventa.

La empresa transferirá el importe al comprador tras la firma, aunque podría cobrar sus honorarios antes -algo a lo que renunciamos en bclever realty-.

¿Se puede pagar en efectivo?

Pagar en efectivo no es la opción más recomendable y, de hecho, ni tan siquiera es legal si se exceden las cantidades máximas que apunta la ley.

  • Importe máximo entre particulares: 2.500€
  • Importe máximo entre particular y empresa: 1.000€

Teniendo en cuenta que se suela abonar el 10% del valor de compra, es muy extraño que esta cantidad no sea superior a los importes anteriores.

¿Se firman las arras ante notario?

No es necesario firmar las arras ante notario, pero sí ofrece una ventaja en tanto que analizará e informará pormenorizadamente de las cláusulas del contrato.

¿Qué pasa si sólo lo firma uno de los propietarios?

Si la vivienda pertenece a diferentes propietarios y sólo firma las arras uno d ellos, el contrato de arras es inválido y no vincula a ninguna de las partes.

¿Qué tipo de contrato de arras me conviene?

Esta no es una pregunta de respuesta única. Cuando se obtiene una reserva, se lleva a cabo un análisis de la operación para ganar claridad.

Nuestro equipo técnico realiza un análisis de cada escenario y, en base a esta información, personalizamos el contrato a tus necesidades.

En el caso de que vendas por tu cuenta o con una agencia inmobiliaria, te recomendamos contar con un abogado experto en la materia.

¿Qué debo tener en cuenta antes de firmar el contrato?

Si vendes tu casa, esto es muy importante: de acuerdo con el reglamento, el mediador adquiere el derecho de cobro con la firma del contrato de arras.

¿Qué quiere decir eso? Que el asesor, agente o agencia inmobiliaria puede reclamar sus honorarios o bien en las arras o bien al final de la operación.

Por lo tanto, si la venta no llega a producirse y no es por una causa imputable a él, deberás abonar su comisión u honorarios de todas formas.

En conclusión

Los contratos de arras, independientemente de su tipo, tienen muchas particularidades que conviene analizar teniendo en cuenta cada caso.

Tanto si quieres vender tu inmueble o comprar uno, consulta a nuestro equipo de expertos por tal de tomar la mejor decisión de acuerdo con tu situación.

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Autor: Marc Ortiga

Fundador y miembro del consejo de bclever realty. Marc defiende que el futuro de los servicios inmobiliarios no pasa por conectar a las personas entre sí, sino por optimizar el resultado de sus operaciones.