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Contrato de alquiler de vivienda: consejos para propietarios

Autor: Marc Ortiga

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El contrato es uno de los puntos críticos del arrendamiento o alquiler de una vivienda debido a que regula la relación entre el propietario y el inquilino.

Es frecuente que las partes no le presten la atención que amerita entendiendo que la buena voluntad será suficiente para resolver los eventuales conflictos.

Sin embargo, la experiencia nos demuestra que la mejor manera de proteger los derechos de ambos es elaborando un contrato de alquiler pormenorizado.

De esta manera resulta más fácil probar si una de las partes incumple lo acordado, lo que faculta a la perjudicada a resolverlo sirviéndose del documento.

  • ¿Qué debes tener en cuenta?
  • ¿Cuál es la duración por ley?
  • ¿Qué cláusulas debes incluir?

En este artículo, analizamos todo cuanto debes saber a la hora de enfrentarte a un contrato de arrendamiento para que protejas y aproveches tu patrimonio.

¿Qué es un contrato de arrendamiento o alquiler? Su importancia

El contrato de arrendamiento es aquel documento que regula la relación entre arrendador y arrendatario y enumera los derechos y obligaciones.

¿Por qué es tan importante?

En el caso del inquilino, el contrato es la herramienta que le permitirá satisfacer su derecho de acceso a una vivienda digna, como señala la constitución.

En lo que respecta al propietario, el documento se encarga de proteger su derecho a la propiedad privada, reconocido por la carta magna en su artículo 33.

Así, un contrato proporciona seguridad jurídica y certidumbre a las partes, dicho de otra manera, es la mejor manera de proteger los intereses de ambos.

En cualquier caso, cabe la posibilidad de que sea verbal o de palabra. Sí, la legislación contempla su existencia, pero no te lo recomendamos en absoluto.

Duración de un contrato de alquiler de vivienda habitual

La duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda la estipula la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y depende del mismo propietario.

Si es una persona física o particular, el plazo mínimo será de 5 de años; en cambio, si se trata de una persona jurídica u empresa, será de 7 años.

Los contratos de menor duración se prorrogarán automáticamente con el cumplimiento de cada anualidad hasta que alcancen dicha duración.

Tipo de propietarioDuración mínima
Persona física o particular5 años
Persona jurídica o empresa7 años

Tal y como indica el artículo 9.1 de la LAU, la duración se cuenta o bien desde la firma del contrato o bien desde la fecha en la que se entrega la vivienda.

Así, el propietario se compromete con el inquilino por 5 o 7 años, mientras que el inquilino deberá cumplir por ley con una estancia mínima de 6 meses.

Todo lo anterior se aplica a los contratos de vivienda habitual, aquellos inmuebles que constituyen la residencia permanente de la persona que la habita.

Dónde hacer un contrato de alquiler

Encontrarás decenas de modelos en internet, ahora bien, estas plantillas estándar pueden comprometer tu patrimonio por ser demasiado genéricas.

Lo más recomendable es que cuentes con un asesor inmobiliario que te aconseje y prepare un contrato personalizado que se ajuste a tus circunstancias.

Él te ayudará con algunos de los puntos críticos:

Es cierto que cabe la posibilidad de contratar a un abogado o asesor legal, no obstante, la experiencia de un agente es clave por su bagaje en el sector.

Cuanto más detallado sea el contrato que firmes, más rentable será la operación, menos riesgos asumirás y poco espacio habrá a diversas interpretaciones.

Puede parecer contradictorio, pero un contrato extenso y pormenorizado genera tranquilidad, un compromiso mayor y, sobre todo, seguridad jurídica.

Cuánto cuesta un contrato de alquiler: precio

El precio o coste dependerá de la opción que elijas. Será gratis si decides utilizar alguna de las plantillas que puedes encontrar a lo largo de internet.

Si prefieres alquilar tu vivienda con una agencia inmobiliaria, lo más probable es que la elaboración del contrato se incluya en el servicio de alquiler.

En el caso de que ya hayas encontrado inquilino y necesites redactar el documento, un abogado o asesor inmobiliario podría cobrarte cerca de 150€.

Cómo saber si un contrato de alquiler es legal

Para saber si un contrato de alquiler es legal, puedes comprobar si reúne los elementos mínimos exigidos por el artículo 37 de la LAU.

Se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

Artículo 37 de LAU

Como puedes ver, la legislación se limita a enumerar los aspectos esenciales, pero reconoce que hay espacio para añadir las cláusulas que pacten las partes.

Por ejemplo, si quieres repercutir el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), deberás reflejarlo en el contrato para que tu inquilino contraiga dicha obligación.

Es aquí donde notarás la experiencia de un asesor que vele por tus intereses. Tu contrato debe ser personal y responder a tus necesidades y circunstancias.

Conviene señalar que es innecesario registrar el contrato en el Registro de la Propiedad, a pesar de que ofrezca unas ventajas que debería considerar.

Finalización o rescisión del contrato

Tanto el propietario como el inquilino tienen la potestad de rescindir o desistir del contrato de arrendamiento si se producen ciertas circunstancias.

Lo más importante será, en primer lugar, consultar los derechos y obligaciones que contemple el documento para decidir cómo debería procederse.

Por ejemplo, el propietario o arrendador podría resolver el contrato si se ha producido un incumplimiento de éste o necesita la vivienda para sí mismo.

Por su parte, el inquilino podría rescindirlo si el arrendador, entre otras cosas, se niega a realizar las reparaciones necesarias para conservar el inmueble.

Estas son sólo algunas de las circunstancias que recoge la LAU, sin embargo, son muchas más y conviene que las tengas presente a la hora de alquilar.

En otro orden de cosas, la rescisión del contrato conlleva la devolución del inmueble y la devolución, si corresponde, de la fianza legal y la contractual, si la hay.

En conclusión: consejos para blindar la operación

En definitiva, el contrato de vivienda o arrendamiento es una herramienta que, bien empleada, vela por tus intereses como propietario protegiendo tu patrimonio.

Cuanto más tiempo y dinero inviertas en él, menos espacio podrán ocupar las malas interpretaciones y mejor será la relación que mantengas con tus inquilinos.

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Autor: Marc Ortiga

Fundador y miembro del consejo de bclever realty. Marc defiende que el futuro de los servicios inmobiliarios no pasa por conectar a las personas entre sí, sino por optimizar el resultado de sus operaciones.