Consejos para vender tu propiedad

Guía: Cómo vender una casa heredada

Autor: Marc Ortiga

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Vender una casa heredada puede ser un proceso tan doloroso como agotador, sobre todo si se trata de la casa donde has crecido en familia.

A lo emocional se suman un sinfín de aspectos técnicos a los que debes prestar atención si quieres pagar los menos impuestos posibles.

Puede parecer un tema menor cuando has perdido a un ser querido, sin embargo, desatenderlo hará que malvendas y te desgastes en el proceso.

En esta guía, compartimos las claves que debes considerar para gestionar con éxito la venta de una casa heredada, desde la aceptación de la herencia.

Analizar si te conviene aceptar la herencia

La aceptación de la herencia es un trámite legal que debes hacer una vez ha fallecido la persona y se conoce que dejó bienes a descendientes o terceros.

Mediante este proceso, los herederos reciben los bienes legados siempre y cuando acepten la herencia, incluyendo sus compromisos y obligaciones.

Cualquier persona susceptible de recibir una herencia debería analizar su conveniencia y, de querer hacerlo, entender la carga fiscal que ello implica.

Por lo tanto, piénsalo bien.

Si has sido nombrado heredero o heredera, el código civil reconoce que tienes el derecho, que no la obligación, tanto de heredar como de renunciar.

Antes de aceptar la herencia, puedes ejercer tu derecho a deliberar, el cual te permite analizar la herencia y decidir si te conviene aceptarla o repudiarla.

Informarte sobre el valor por el que heredarás la casa

Una de las decisiones más importantes, y la que determinará que la venta merezca la pena, es el valor por el que heredarás el inmueble legado.

Si quieres vender la casa, analiza por cuánto puedes hacerlo según la situación actual del mercado inmobiliario y las condiciones de la vivienda.

¿Por qué es tan importante?

Si heredas un piso por 50.000€ y consigues venderlo por 200.000€, se habrá producido una ganancia patrimonial de 150.000€, la diferencia.

La ganancia patrimonial es esta diferencia entre el valor de adquisición, el que le asignaste en la herencia, y el de transmisión, por el que vendiste.

De acuerdo con el ejemplo, tendrás que tributar a razón de los 150.000€, dicho de otra manera, los impuestos serán mucho mayores por una decisión.

¿Qué deberías haber hecho?

Heredar el inmueble por el valor al que vayas a venderlo con el objetivo de reducir al máximo la carga fiscal ocasionada por un incremento patrimonial.

Debe considerarse que existen situaciones que te eximen de pago de impuestos. Las analizamos en este artículo sobre la ganancia patrimonial.

Aceptar la herencia

En el caso de que hayas decidido recibir la herencia, existen dos formas de hacerlo. Eso sí, ambas implican aceptarla e imposibilitan renunciar más tarde.

Elegir cómo aceptar la herencia

Aceptación pura y simple

La aceptación a pura y simple es la forma por la cual aceptas los bienes y deudas, así como responder a sus obligaciones con tu patrimonio personal.

Aceptación a beneficio de inventario

La aceptación a beneficio de inventario es recibir los bienes y deudas y afrontar las obligaciones allí hasta donde el patrimonio heredado alcanza.

Reunir la documentación de la herencia

Una vez que hayas decidido heredar la vivienda y venderla, debes reunir la documentación necesaria que te permitirá aceptar la herencia.

Certificado de defunción

El certificado de defunción es el documento legal expedido por el Registro Civil que da fe de la muerte. Solicítalo en la sede electrónico de la administración.

Tarda entre dos y quince días y es gratis. Para obtenerlo necesitarás el nombre, apellidos y DNI del fallecido y el tomo o folio de la inscripción del deceso.

Certificado de últimas voluntades

Este documento, que se consigue pagando una tasa, indica si la persona fallecida ha dejado testamento y, en el caso de que lo haya hecho, en qué notaría se hizo.

Puedes solicitar el certificado de últimas voluntades en alguna de las sedes del Ministerio de Justicia, tanto de forma presencial como telemática.

Lo recibirás en un plazo de 10 días hábiles, que serán menos si haces la gestión online, y has de pedirlo 15 días tras el fallecimiento y abonar la tasa de 3,86€.

Copia del testamento

Si existe testamento

El notario hará un inventario de los bienes y deudas del fallecido. Por ejemplo, incluirá la información de la vivienda, el saldo bancario o el seguro de vida.

A continuación, los herederos firmarán la escritura de partición o cuaderno particional, el documento en el que queda reflejado como se realiza el reparto.

Si no existe testamento

En este caso, el notario determinará quiénes son los herederos de acuerdo con la legislación y deberás demostrar tu grado de parentesco con el familiar.

En la notaría firmarás el acta de declaración de herederos, que tiene un coste aproximado de 300€, y esperar a que el notario declare quiénes son los herederos.

Finalmente, el notario elaborará un inventario de los bienes, de la misma manera que una escritura de partición entre los herederos en la proporción que corresponda.

Liquidar los impuestos de la herencia

Deberás sufragar 2 impuestos:

  1. El Impuesto de sucesiones y donaciones
  2. La plusvalía municipal

Impuesto de sucesiones y donaciones

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones es el tributo que pagan los ciudadanos que reciben una herencia a la comunidad en la que residía el difunto.

De este modo, cada Comunidad Autónoma posee una normativa territorial, hecho que nos obliga a individualizar todavía más cada proceso de herencia.

En el caso de Cataluña, la Agència Tributària de Catalunya ofrece una guía que detalla el funcionamiento del Impost sobre successions i donacions.

Plusvalía municipal

La plusvalía municipal es un impuesto de carácter local que grava el aumento de valor que experimentan los terrenos urbanos cuando se transmiten.

De esta manera, cuando recibimos en herencia una casa debemos tributar en función del valor que tenga el terreno en el que está dicha vivienda.

De acuerdo con el artículo 110 del Real Decreto Legislativo 02/2004 de 5 de marzo, dispones de 6 meses para liquidarlo, siendo prorrogable a un año.

La plusvalía se paga dos veces: en primer lugar, cuando aceptamos la herencia, en segundo lugar, cuando se efectúa la venta del inmueble heredado.

Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad

El último paso previo a poner la casa a la venta es inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad, para lo que necesitarás los siguientes documentos:

  1. El certificado de defunción del anterior propietario
  2. Una copia del DNI de dicho propietario
  3. El certificado de últimas voluntades
  4. El certificado del seguro de vida, si disponía de él
  5. El comprobante conforme se han pagado los impuestos
  6. La escritura de donación de la herencia
  7. El acta de declaración de herederos
  8. Una copia de los DNI de los herederos

Como norma general, una vez que hayas presentado la documentación, el Registro de la Propiedad dispone de 15 días hábiles a contar desde su presentación.

Vender la casa heredada

No importa que decidas confiar en un asesor inmobiliario o vender tú mismo la casa heredada, necesitarás dos documentos obligatorios para hacerlo:

  1. La cédula de habitabilidad
  2. El certificado de eficiencia energética

Algunas agencias incluyen ambos documentos de forma gratuita a cambio de contratar sus servicios y contraer una exclusividad inmobiliaria.

Por otra parte, y aunque puede que lo hayas hecho ya, te recomendamos valorar por cuánto puedes vender la vivienda analizando el mercado.

Liquidar los impuestos de la venta de la casa heredada

A continuación, repasamos los impuestos propios de vender una casa heredada, a los que has de sumar otros gastos, como los honorarios de una inmobiliaria.

El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

De la Ley de Haciendas Locales se deduce que el IBI lo ha de pagar el vendedor, pues la obligación la contrae quien sea el propietario a fecha 1 de enero.

El Tribunal Supremo estableció como jurisprudencia que debe asumirlo el vendedor siempre y cuando no haya un pacto previo entre ambas partes.

No obstante, según la sentencia 409/2016, de 15 de junio, el impuesto se puede prorratear para que cada parte pague la parte proporcional.

Así las cosas, el vendedor puede repercutir en el comprador la parte proporcional del impuesto en base al tiempo que cada uno de ellos sea titular.

La plusvalía municipal

A pesar de que ya habías liquidado este impuesto municipal cuando aceptaste la herencia, deberás volver a hacerlo en el municipio del inmueble.

El Impuesto sobre la renta a las Personas Físicas (IRPF)

La forma en la que se tributa es mediante la Declaración de la Renta, cuando los ciudadanos españoles regularizan su situación con la Agencia Tributaria.

El IRPF grava la renta de los contribuyentes, lo que incluye los diferentes rendimientos o ingresos obtenidos a lo largo de un año natural, como una venta.

Si en la operación has obtenido una ganancia patrimonial, deberás tributar por ella en la campaña de la renta del año siguiente, que va de abril a junio.

En conclusión: consejos para vender una casa heredada

Como ves, son muchos los detalles y trámites a completar para vender una casa heredada, a los que se suman los propios de la operación inmobiliaria.

Nuestra recomendación es que te informes antes de recibir la herencia, pues es en los primeros compases en los que se acostumbran a cometer graves errores.

Si necesita ayuda, ponte en contacto para que nuestro equipo de expertos te acompañe en el proceso y te ayude a tomar las mejores decisiones.

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Autor: Marc Ortiga

Fundador y miembro del consejo de bclever realty. Marc defiende que el futuro de los servicios inmobiliarios no pasa por conectar a las personas entre sí, sino por optimizar el resultado de sus operaciones.