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Cómo subir el alquiler a tu inquilino en 2024

Autor: Marc Ortiga

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Cuando tienes un piso en propiedad y lo arrendas, es normal que te preguntes cómo y cuándo puedes subir el alquiler a tu inquilino, sobre todo con la nueva ley de vivienda.

  • ¿Cuánto puedo subir el alquiler?
  • ¿Puedo hacerlo en cualquier momento?
  • ¿Cómo he de hacerlo respetando la ley?

En este artículo, analizamos cuando puedes hacerlo, cuanto puedes subir y como debes comunicarlo. Además, te daremos una plantilla profesional para que lo hagas.

¿Puedo subir el alquiler a mi inquilino? La respuesta

Sí, puedes subir el alquiler a tu inquilino, aunque deberíamos hablar de actualizar la renta mensual en base al índice que indique el contrato firmado.

Esto es exactamente lo que establece el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la normativa que regula la actualización. Dice así:

Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.

Artículo 18 de la LAU

Ahora bien, debes considerar cómo y cuándo hacerlo, pues el incremento está regulado y ha de comunicarse en el plazo estipulado por la legislación.

Cuanto puedes subir el precio del alquiler

Así funcionaba antes de la Nueva Ley de Vivienda

Como veíamos, no se puede aplicar un aumento de la renta mensual libremente. Antes, estaba limitado por el último Índice de Precios al Consumo (IPC).

El Instituto Nacional de Estadística (INE) publica cada mes el valor del IPC del mes anterior. Si era positivo, el propietario podía beneficiarse de una subida.

Así, si estamos en el mes de marzo y el IPC interanual de febrero fue del 5%, podíamos aumentar la renta en 50€ para un contrato de alquiler de 1.000€ de mensualidad.

La entrada en vigor de un paquete de medidas en 2022 supuso que las actualizaciones de los contratos de alquiler se desvinculaban temporalmente del IPC.

Lo que en principio era una medida de carácter temporal, se convirtió en normalidad con la Nueva Ley de Vivienda, publicada el 26 de mayo de 2023.

¿Cuánto puede subirse el alquiler en 2024?

Hasta la entrada en vigor de la Nueva Ley de Vivienda, la LAU determinaba que los contratos de arrendamiento podían actualizarse de acuerdo con el IPC.

Antes del 31 de diciembre de 2024, el INE publicará un nuevo índice de referencia con el que podrá actualizar el alquiler y se aplicará a partir del año 2025.

¿Cuánto puedes subir el alquiler en 2024?

  • Si tienes menos de 5 inmuebles -eres un pequeño tenedor-, no podrá ser superior del 3% salvo que pactéis que sea mayor, lo cual sería extraño.
  • Si tienes más de 5 viviendas -eres un gran tenedor- el incremento deberá ser de un máximo del 3%. No podrá ser superior en ninguno de los casos.

Sólo existe una excepción a todo lo anterior.

Si en el año 2023 no subiste el alquiler a tu inquilino, podrás actualizarle la renta mensual sumando el 2% de 2023 y el 3% previsto para el año 2024.

Este 2% era el máximo establecido por el gobierno para el 2023. De esta manera, el aumento sería del 5% si se cumplen las circunstancias anteriores.

En una renta mensual de 1.000 € que no se actualizó en 2023, la subida sería de 50€, la cifra resultante de calcular el 5%, que es la suma del 2% y el 3%.

Cuando se puede subir el alquiler según la ley

Tendrás que comunicar la subida del alquiler con un mes de antelación. La nueva renta mensual será efectiva entonces. Lo marca el artículo 18 de la ley:

La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado

Artículo 18 de la LAU

De todas formas, no puede hacerse en cualquier momento, sino un mes antes de que se cumpla un año de la firma del contrato de arrendamiento.

A modo de ejemplo, si queda un mes para que tu arrendatario cumpla su tercer año, debes enviar el preaviso correspondiente como marca la ley.

Cómo comunicar la subida del alquiler

Uno de los errores típicos en alquiler de viviendas es comunicarse verbalmente, pues de haber un malentendido no existirá prueba de dicha comunicación.

Así, ¿cómo comunicar la subida del alquiler? Lo mejor que puedes hacer es notificar la actualización por escrito, por ejemplo, mediante un correo electrónico.

El artículo 18.2 no regula por completo cómo debe hacerse, pero sí establece unas pautas a seguir, las cuales fomentarán una buena relación.

  • Ha de ser por escrito, independientemente del medio
  • Debe expresarse el porcentaje de alteración aplicado

La propia legislación reconoce como válido que se notifique con una anotación en el recibo mensual anterior a la entrada en efectivo de la nueva renta.

Modelo para comunicar la subida de acuerdo con el IPC

Buenas tardes [Nombre],  

Me pongo en contacto contigo para informarte que he procedido a la revisión de la renta de alquiler.

Tal y cómo marca la cláusula novena del contrato de arrendamiento firmado en Reus en fecha [escribe la fecha], se ha revisado y actualizado la renta del domicilio sito en [dirección completa del inmueble].

El Gobierno estableció el límite extraordinario en las subidas de rentas del alquiler 2022 mediante Real Decreto-Ley 6/2022, en el cual desvincula la actualización de la renta del alquiler al Índice de Precios al Consumo (IPC), y en su reemplazo, se toma como referencia el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) situado en el 2%, por lo que a partir del próximo [fecha], la renta mensual pasa a ser de [nueva renta mensual].

Sirva el presente correo como notificación de la revisión de alquiler del año [escribe el año].

Saludos.

En conclusión: buenas prácticas para gestionar la renta mensual

En definitiva, si bien puedes subir el alquiler a tu inquilino, debes hacerlo un mes antes del cumplimiento de una anualidad. No se puede hacer en cualquier momento.

Habrá de ser por escrito y, salvo que no seas un gran tenedor, la actualización sólo podrá ser superior del 3% si tu arrendatario está de acuerdo en que así sea.

El aumento de 2024 podría ser acumulativo única y exclusivamente si no aplicaste una subida en el año 2023. Si se cumplen las condiciones, podrá ser de un 5%.

Si quieres sacar la máxima rentabilidad de tu vivienda de alquiler, lo más importante es que tengas presente cuándo se cumplen años para comunicar la subida.

En el caso de que tengas alguna duda, en bclever realty te ayudamos a resolverlas o, si lo prefieres, nos ocupamos de todo mediante nuestro servicio de gestión.

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Autor: Marc Ortiga

Fundador y miembro del consejo de bclever realty. Marc defiende que el futuro de los servicios inmobiliarios no pasa por conectar a las personas entre sí, sino por optimizar el resultado de sus operaciones.