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Cómo rescindir un contrato de alquiler en 2024

Autor: Marc Ortiga

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La rescisión de un contrato de alquiler es, junto con la formalización de este, uno de los puntos clave a fin de evitar disputas entre el arrendador y el arrendatario.

Puede darse o bien cuando se cumple la duración pactada o bien cuando se produce alguna de las circunstancias que permiten la resolución del contrato.

A continuación, analizamos qué dice la ley al respecto, pues tanto el propietario como el inquilino pueden rescindir el contrato apoyándose en la legislación.

Cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario

La duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda la estipula la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y depende de la naturaleza del propietario.

Si es una persona física o particular, el plazo mínimo será de 5 de años; en cambio, si se trata de una persona jurídica u organización, la duración será de 7 años.

El propietario se compromete durante estos años, mientras que el inquilino deberá cumplir por ley con una estancia mínima de 6 meses desde la entrada.

Sin embargo, existen circunstancias que permiten la rescisión de forma anticipada: se enumeran en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

Artículo 27 de la LAU

Causas de rescisión del contrato por parte del propietario

No quieres renovar el contrato de arrendamiento

Los contratos de arrendamiento se renuevan automáticamente por un plazo de tres años a menos que alguna de las partes exprese su intención de rescindirlo.

Así pues, como propietario debes comunicar tu voluntad de no renovar el arrendamiento al menos 4 meses antes de la fecha de finalización.

Falta de pago de la renta mensual

La ley no concreta cuál es el número de impagos suficientes para finalizar el contrato, conque uno es suficiente para considerar incumplimiento del contrato.

Falta de pago de la fianza o su actualización

Lo mismo sucede con la fianza. Es causa de rescisión que no se liquide el importe correspondiente a la fianza legal o, incluso, una actualización posterior de esta.

Daños causados a la finca u obras no consentidas

El arrendador puede resolver el contrato si el inquilino lleva a cabo obras sin su consentimiento, aunque podría hacerlas en determinadas situaciones.

Están permitidas aquellas reparaciones que sean pequeñas, urgentes o necesarias, así como las obras que adapten la vivienda a una situación de minusvalía.

Actividades molestas, insalubres o ilícitas

Cuando un inquilino causa molestias, daños en la comunidad o perjudica la convivencia, el arrendador puede resolver el contrato de pleno derecho.

Subarriendo o cesión no consentidos

Si el inquilino subarrienda o cede la vivienda sin consentimiento del propietario, podrá finalizarse el contrato, no obstante, conviene reflejarlo mediante una cláusula.

Uso personal de la vivienda

La LAU contempla que el propietario pueda recuperar el inmueble para destinarlo a su vivienda habitual o a la de familiares de primer grado, como padres o hijos.

Sin embargo, deben cumplirse ciertas condiciones, como que el contrato de arrendamiento incluya esta cláusula o se añade un anexo firmado por las partes.

Aquí tienes un ejemplo de la cláusula:

Recuperación de la vivienda

No obstante la duración de 5 años de vigencia de contrato pactada en la cláusula
anterior, acuerdan las partes que en caso que la arrendadora tuviera necesidad de
la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí y sus
familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge
en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad
matrimonial, y hubiere transcurrido el primer año de duración del mismo,
la arrendataria estará obligada a entregar la vivienda arrendada a la arrendadora.
La referida comunicación deberá realizarse a la arrendataria al menos con dos
meses de antelación a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar y
los arrendatarios estarán obligados a entregar la finca arrendada en dicho plazo.

Uso diferente de vivienda permanente

Esta circunstancia se produce cuando el inquilino no hace uso del inmueble como su vivienda habitual, la de su cónyuge o la de los hijos que dependan de él.

Cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del inquilino

El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) enumera, a su vez, las causas por las que el arrendatario o inquilino podrá rescindir el contrato. Son las siguientes:

Causas de rescisión del contrato por parte del inquilino

La vivienda no cumple las condiciones de inhabitabilidad

De acuerdo con el artículo 21 de la LAU, es obligación del propietario “conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”.

Si como propietario te niegas a realizar aquellas tareas de conservación que te corresponden, tu inquilino podrá resolver el contrato de pleno derecho.

Esto incluye a los elementos estructurales o suministros básicos, en ningún caso a daños causados por el inquilino o desperfectos generados por el uso diario.

El propietario perturba la utilización de la vivienda

Según el artículo del 1554 del Código Civil, es obligación del propietario mantener el goce pacífico de la finca por todo el tiempo del contrato de arrendamiento.

Dicho de otra manera, no puedes hacer nada que perturbe, entorpezca o impida el uso y disfrute de la vivienda, como no entregar las llaves de la vivienda.

El inquilino abandona tras cumplir la estancia mínima

Si ambas partes han cumplido lo pactado, el inquilino podrá abandonar el inmueble tras cumplir la duración mínima, esto es, medio año según la legislación.

El desistimiento, regulado en el artículo 11 de la LAU, establece que el inquilino debe preavisar al propietario al menos 30 días antes de abandonar el inmueble.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Artículo 11 de la LAU

Es cierto que podría abandonarlo antes, pero a cambio habría de abonar todos y cada uno de los días restantes hasta que se cumpla el preaviso marcado por ley.

De todas maneras, habrá de consultarse en detalle el contrato, pues este podría establecer otros 6 meses de obligado cumplimiento y una penalización.

Esta indemnización está prevista por el mismo artículo 11 de la LAU, desincentivando que el inquilino desista del alquiler antes de que se cumpla el primer año.

Así pues, el inquilino no está obligado a cumplir los 5 o 7 años de estancia, es el propietario quien se compromete por ley durante este plazo de tiempo.

Consecuencias de la finalización del contrato de alquiler

Consecuencias para el arrendador o propietario

  • Recupera el inmueble y comprueba su estado, para lo que puedes apoyarte en el inventario, vídeos o fotografías que hicieras en la entrega de este.

  • Haciendo uso de su derecho, establece si devuelve íntegra o parcialmente la fianza o si, en cambio, la retiene por desperfectos o incumplimientos.

  • Recopila toda la información para determinar las obligaciones del inquilino pendientes, como la liquidación de los recibos de suministros.

Consecuencias para el arrendatario o inquilino

  • Devuelto el inmueble, concluyen las obligaciones del contrato de arrendamiento, conque ya no deberá pagar la renta mensual.

  • Demuestra, por su propio interés, el estado actual de inmueble con respecto a cómo le fue entregado de cara a recuperar la fianza legal.

En conclusión: consejos para una buena rescisión del alquiler

La rescisión del contrato de alquiler es la etapa en que afloran conflictos, entre otras cosas, porque incluye la devolución de la fianza legal y las adicionales.

Cuanto mejor y más transparente se haya gestionado la relación con el inquilino, menos serán los desencuentros que surjan con la extinción del contrato.

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Autor: Marc Ortiga

Fundador y miembro del consejo de bclever realty. Marc defiende que el futuro de los servicios inmobiliarios no pasa por conectar a las personas entre sí, sino por optimizar el resultado de sus operaciones.